希尔斯联邦大厦负责人之一华卉。 本版图片由记者 刘配成 摄
杜之坚已是第八次来到希尔斯联邦大厦了。
8月10号这天是星期一，杜之坚约好记者，说这一天这里的领导全上班，他要最后一次向开发商讨个说法，搞清楚开发商欠他的公寓返租租金还能不能给他。很巧，杜之坚遇到了希尔斯联邦大厦的一位负责人华卉。
杜之坚：“欠我们的钱还能给吗？都欠了十个月了。”
华卉：“给呀，只是我们现在没有钱，有钱了就给。”
杜之坚：“那我们要等到什么时候呀？”
华卉：“说不准，我们是刚接手的，前一任将房子全卖完了，我们没有房子卖拿什么给你们钱啊？”
杜之坚：“那房照也该给我们了吧？”
华卉：“房照还没有办下来，快了，下来肯定给你们。”
不过，华卉又补充说：“你们不是有一部分人给我们告到法庭了吗？那些人肯定没钱给他们了，法院判完后，就让他们等着法院的执行吧，反正我们没有钱。”
星城酒店
只接收部分业主房屋
大厦的业主们说，到目前为止，这个希尔斯联邦大厦还没有办下来产权证，大厦负责人之一的华卉对记者说，大厦的人防工程等，现在还没有通过质检部门的验收。“这个星城酒店也是在赌，租下了没有验收的房子就开个酒店，真没有听说过。”业主们纷纷议论。
杜之坚是一些没有同星城签订合同的业主之一，他的观点是，当初买的是开发商的房子，同开发商两次签订的协议都没有兑现，谁知道这个“星城”是做什么的，还得一签必须二十年。
在杜之坚等人看来，开发商的断供租金，是与这个星城酒店有很大关系的。
早在2008年6月份开发商没有断租之时，星城酒店就进来了。杜之坚回忆说，当时是星城酒店的人主动给他们业主打电话，说要租他们的房子，这星城酒店工作人员说话的口气是很不客气的，言外之意是，要是不租给他们，以后你们一分钱也拿不到了，但杜之坚说，当时没有租给他们，一是没想到开发商真的能停供租金，还有一点是，星城酒店给的租金要比开发商给的少，由原来年返总房款的8%变成年返总房款的7.5%。
2008年的10月份，开发商停供后，一些业主不得不服从星城酒店的约定，将房子租给他们，可这时发现，不是什么人都可以将房子租给星城酒店的，星城酒店方面是有条件的，那就是，14层以上的业主可与他们谈租赁事宜，14层以下的不要。还有，星城酒店只租37平方米左右的公寓，个别稍大的户型也不在他们租赁的范围之内，且必须一次性签订租20年的合同。部分业主采取了另一种方式，那就是通过法律手段讨要自己的房照。
诱人宣传
十年后白得套房
希尔斯联邦大厦位于沈阳北站站前的黄金地段。
2005年的冬天来临的时候，这座大厦的地基刚刚完成，而大厦附近售楼处的气氛却与外面的温度迥然有别。
“每年返回总房款的8%，按季返款，十年之后，白白得一处公寓住宅。”
“快买吧，还犹豫什么？我们是沈阳第一家这样回馈业主，到手的便宜还不要，那真是傻子啊。”
“总共没几套了，我们一天卖出去上百套呢……”
售楼小姐的声音很甜美，人也漂亮，来此的人们开始动心了。杜之坚说，他本是陪着朋友去的，根本没有在此购房的计划，但让售楼小姐这样一宣传，心动了。
回到家里，对着手里的广告宣传单，杜之坚仔细地算了一笔账：一套37平方米左右的房子，总房款在24万左右，如果购房后再租给开发商，当场便免去2万元房款充当第一年的年返租款，以后按季度返款，一季度就是4878元，这比把钱存在银行里划算多了。但他还是没有马上出手，因为有个律师朋友告诉他，这样的“公寓返租”方式，虽然南方运作挺火，但有非法集资的嫌疑，也许用不了多久国家会出台政策的，但是，杜之坚还是没经得住开发商宣传的诱惑，买了一套。
推迟返款
业主大呼上当
三年后的今天，当杜之坚想起当初购房时的情形，他说还是比别人略高一筹，因为，当初签合同时，开发商返租最少是五年，最多要二十年，售楼小姐是劝每个人最好要签订二十年合同的，而他只签个最低的五年，以为五年之内，开发商在公寓的运作上是不会有问题的，但让他没有想到的是，两年半之后，这返租就停止了。
记者采访得知，这个希尔斯联邦大厦的开发商为沈阳金利房产发展有限公司，这座大厦总共28层，6层到26层为公寓，共609套，全是37平方米左右的公寓，只是个别房间大了一些。
杜之坚说，在这里一次拿出24万元的购房者，大都是沈阳的白领阶层以上的人物。2006年，这的开发商还按期返款之时，国内许多省份以“公寓返租”式运作的开发商资金已出了问题，不能按时返款了。消息经互联网转载后，这些业主心里有些不安，但还是暗中庆幸，认为这样的事不会降临到自己的头上。到了2007年7月，国家工商行政管理总局等4部门联合下发通知，将对涉嫌非法集资活动的广告和一些具体做法加强审查和管理，其中十分明确地指出：房地产产权式商铺的售后包租、返租销售活动涉嫌非法集资，一经查实，将被严查。
然而，此时的沈阳金利房产发展有限公司却还在如期履行着双方的合同，但已有消息从开发商内部传出，由于开发商资金出现问题，公寓的工期没有按时完成，大厦更没有找到好的租赁下家，业主们开始担心了。业主们的担心很快成为现实，到了2008年的10月份，返租的租金停供了，业主们大呼上当。
双方对峙
集体讨要房照
事实上，早在2006年，大厦600多业主便拿到了房产契证。他们以为，拿到契证后，很快房证也会到手的，要是开发商资金出了问题不能按期返租，那买下的也是自己的房子，只是价格要比同类高一些，只要拿到房证，自己再向外租也不迟，但这个愿望很快落空了。开发商对此的解释是，是因为房子有几项没有通过验收，所以房照暂时还下不来。“房照下不来我们还得要房租呀。”2008年11月，就在这个希尔斯联邦大厦开盘三周年之际，这座大厦里同样涌来了好多人，这次不是来购房的，而是来讨要房租钱的。
面对着每天的上百号人，开发商有些受不住了，他们几次召开会议，最后采取两条紧急措施：一是答应业主可以从此解除返租合同，然后开发商尽快办理房照问题。二是解除合同后，开发商再付给四个月的返租租金，这份租金答应在今年7月31日前支付，以上的约定有双方再次签订的合同为证。但今年的7月31日，这两项却没有一样能兑现。
面对第二份合同再次成为一纸空文，业主们找了市里有关部门解决此事，这一来，再次激怒了开发商。一位业主回忆说，当时开发商的一位负责人说，“谁让你们不和星城酒店签订合同？”
法庭相见
一审判开发商支付违约金
2009年5月4日，希尔斯联邦大厦二十多位业主来到了沈河区人民法院，一纸诉状将希尔斯联邦大厦开发商沈阳金利房产发展有限公司告上法庭，要求开发商办理房产证的同时，还要求开发商赔偿因没有及时办下房产证带来的损失，每人共计约14604.7元。
法院也很快开庭进行了审理，结果判处沈阳金利房产发展有限公司赔偿起诉的业主每人14604.75元，并要求“本判决发生法律效力后10日内支付原告，被告沈阳金利房产发展有限公司于本判决发生法律效力后30日内提供相关资料，协助原告办理坐落于希尔斯联邦大厦的房屋产权证书，办证所发生的税费由原告承担。”
到记者发稿时，此判决已下达两月有余，但判决并没有发生法律效力，因为，作为被告的沈阳金利房产发展有限公司又提起上诉，理由有二，一是“出卖方已经在产权登记机关给业主备案了”，二是“因为原告买商品房就使用了，也就出租了，没有影响原告的利益。”
无独有偶
“沈阳假日”也被搅进其中
记者采访得知，采取“公寓返租”方式销售住房的，沈阳可不是“金利”一家。
2006年10月，位于铁西区北二路一家楼盘的160户业主，在同开发商签订了购房协议之后，又同“沈阳假日大厦有限公司”签订了为期十年租房协议。
业主们讲，这家开发商打出的广告也是十分诱人的：“十年回租，十年返本”，一下子吸引了很多想投资的人。很快，50平方米左右的公寓被抢购一空，当时他们花的价钱每平方米要比同类地区房子高出1000元，花高价为的就是十年就返本的商家承诺。
返租合同内容与“沈阳金利”同业主签的差不太多，只是年返租是10%，同样是每季度返一次。今年5月份，业主们忽然收到了承租方“沈阳假日”《给业主的一封信》，信上说，由于全球的金融危机，给各行业都带来很大的影响，企业亏损之时，希望能得到广大业主的理解和支持，因此公司决定暂付原来租金的60%，欠下的到明年7月1日前补上。“沈阳假日”同时指出，如果放弃对他们的支持和理解，放弃与他们的合作，就请在指定的期限内，与“沈阳假日”签署解除合同协议，业主们收回自己的房产自行处理。160户业主当中，有近100户又同“沈阳假日”签订了补充协议，同意目前只付给60%的租金。
业内声音
是馅饼也是陷阱
“对于产权商铺的投资者来说，承诺的回报能实现自然是馅饼，如果回报不了就是风险，就是陷阱了。”针对沈阳的“公寓返租”问题，沈阳中体房地产开发有限公司总经理高密田认为，并不是所有采用售后返租承诺回报的开发商都是要骗钱，而是分成三类，一类是承诺回报当真兑现的；一类是手头急需钱，需要通过此手段融资；最后一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。在香港和国外，这种方式运作都是要通过一个固定的机构，内地运作时，没有了这个固定的机构所以显得十分的混乱。
高密田还说，商业与房地产相比实际有着很大的脆弱性，房地产是以“亿”为计量单位，而商业是以“元”为计量单位。经营好房地产和经营商业地产是完全不同的两个概念。
地产名人潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)则认为，房地产投资回报率的计算很复杂，SOHO曾专门培训销售人员用第二种方法给购房者计算投资回报率，但还是有许多购房者搞不明白。
目前房地产市场投资回报率被人为放大，一些开发商在描述产品时，除投资回报率外，基本不再提及其他属性和要素，而购买者也只关心其投资成本的回收，这显然和非法集资没有什么区别。承诺主体未来发展的不确定性，也导致其承诺的内容充满了变数。
一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。
专家点评
这种方式已被明令禁止
针对“公寓返租”的问题，辽宁大学教授刘东杰说，“返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，在上世纪90年代中期由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多“烂尾楼”，因此，这种营销方式出台不久就遭到国家建设部等部门的明令禁止。目前国内已有广东等多个省份停止了这种动作方式。
谈到目前沈阳开发商的这种动作方式，刘东杰说，本来就是国家禁止的东西，开发商们还去做，市民们也前去购买，说明沈阳无论在信息方面还是在政策贯彻方面，还存在着不足，他希望沈阳不要再有开发商这样做。
律师提醒
仔细查看谨防上当
法律界人士认为，开发商采取售后包租、返租或给予固定回报方式的高价分零销售商铺，投资者可能存在下列风险：
一是可能存在欺诈，开发商以违背常识的高额回报为诱饵，骗取投资者高价购房，一旦达到目的，就携款逃匿。
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂，回报也成泡影。
三是商铺分零产权进行销售，形成业主众多，注定其结局差异很大，有的陷于多业主管理的怪圈，无法形成统一的市场氛围，长期空置，导致回报成空。或在最初阶段，开发商能按照协议给予一定的回报，但由于市场的变化，商场经营不善，无法达到预期的收益水平，导致回报也无法实现。
四是开发商分零销售商铺，以高额回报为诱饵，导致投资者以获取收益为目的，对所购商品房屋位置往往并不确定，或销售时虽有具体位置，但在实际中也无法具体使用，导致根本无法办理房屋所有权证。
业内人士提醒，就上述常见的陷阱，广大市民首先是不轻信，然后采取一“看”、二“查”的方式，有效避免购房陷阱。“看”是阅读商品房预售许可证。购房者在商品房交易前，对商品房预售许可证的内容要仔细阅读，如房子的具体坐落、楼栋号和销售的期限等。对不具备商品房预售许可证的项目不要相信售楼人员的花言巧语，不要签订商品房买卖合同和给付定金。“查”是查询所购房屋状态。对具备商品房预售许可证的项目，也不要立即和开发企业签订合同和给付定金，购房者对于自己已经看中的房屋，要到房屋所在地的交易管理部门查询该房屋的具体状态，看看所要购买的房屋是否有抵押、查封或已经被出售等限制情况。
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