数字解码“成交量”
市场转暖是从今年的那个‘小阳春’开始的。
而引发‘小阳春’的是较以往提早近一个月召开的春季房交会。在今年春季房交会上实现了成交额52.21亿元，让久违的购房热情再度得到释放。以此为利好契机，沈阳人重拾信心，开始了购房之旅。
今年前六个月，在同比数据中，沈阳商品住宅销售面积连续五个月上涨，沈阳存量房销售面积连续五个月上涨。
在环比数据中，沈阳商品住宅销售面积连续三个月下降，沈阳存量房销售面积连续三个月下降。
这是沈阳新峰房地产咨询有限公司公布的今年上半年沈阳楼市成交数据中显示出的结果。
同比上涨，环比下降，数字中究竟蕴藏着怎样的规律？
专家认为，回暖已成事实，但尚未整体、全面、彻底转暖。
两场房交会
拉升当月成交数据
虽已过去数月，但抚顺人王丽雯对仅参加过的两次2009年沈阳房交会“刻骨铭心”。
“在北京街等214，连过了3辆都没挤上去。好不容易挤上了一辆，却因为青年大街自北向南方向车流密集而走走停停。”挤了一个小时“桑拿车”的王丽雯首次领教了沈阳房交会的“厉害”。
走进现场后，她再一次被“震撼”了。密密麻麻的人群让她一个小时内才看了三家楼盘。
在3月份举办的沈阳春季房交会上，共实现房屋成交额52.21亿元。而在三个月之后的夏季房交会上，成交面积、成交额均创历届夏季房交会之最。
通过新峰数据(表一)显示，2009年3月、6月的商品住宅销售面积实现环比、同比双增长。
“3月、6月实现商品住宅销售面积环比、同比增长，并且为上半年的两个峰值，主要原因是春季、夏季房交会分别在这两个月举办，交易相对集中所致。”辽宁大学经济学院教授曲赜胜分析认为，而上半年4月、5月销售面积均出现回落，也缘于其正处于春、夏两季房交会之间。但从上半年数据的同比情况来看，除1月份外，各月同比均呈现出稳步上升态势，这反映出市场已经回暖。
市场动向
预示楼市尚未全面转暖
熟悉房地产市场的人都了解，一手房市场与二手房市场之间存在着辩证的联动关系，二者既相互影响，又相互制约。
在2009年上半年存量房（二手房）销售面积同比表（表二）中我们不难发现，上半年沈阳存量房市场也随着一手市场的回暖而稳步上升。全国工商联房地产商会会长聂梅生在今年年初来沈时曾抛出观点：“如今一手市场的小阳春，得益于二手市场。正是因为二手市场率先回暖，才有了一手市场的小阳春。”
数据显示，进入到四月份，沈阳存量房市场的销售面积同比大幅上涨，并连续三个月保持在高位运行。
“上半年存量房销售面积环比、同比均在四月份达到峰值，主要原因在于存量房在四月份前价格相对较低。四月以后，特别是五月，存量房价格同比涨幅较大，并在四月份后因价格较高，交易面积呈下降态势。存量房价格上涨过快将有可能面临有价无市的状况。”曲赜胜认为。
同时他表示，第二季度新建商品住宅与存量房在销售面积同比增幅上出现了相向而动的态势，这反映房地产市场尚未整体、全面、彻底地转暖，房地产市场全面向好的基础尚需稳固。
销供比折射开发商涨价将面临风险
今年上半年，究竟哪类户型最受市场认可？
通过2009年上半年销售的各类户型面积数据可知，60~90㎡的中小户型以20620套的销售业绩“傲视群雄”。紧随其后的便是90~120㎡的中等户型，其半年销售套数为16851套。
从上半年销售户型面积上看，曲赜胜分析，60~120㎡的中小户型仍是市场主力，无论销售面积还是销售套数均占销售总量的六成以上。
“市场供应的套均面积为94.06平方米，而实际成交套均面积为90.76平方米，反映出市场实际需求的套均面积小于市场供给套均面积，需要开发商注意产品结构。”曲赜胜表示，144㎡以上的大户型仅有3006套的销售量，反映出其市场需求量仍然不高。
“销售面积和套数的销供比指标虽反映出60~120㎡的产品相对受欢迎些，但60~90㎡、90~120㎡的产品销供比均未超过30%，反映当前市场消化产品的能力依然有限，产品库存压力依然很大，开发商盲目涨价将面临进一步增大空置的风险。”曲赜胜分析道。
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