最近房价从07年的下半年，经过别有用心的人人为的炒作;房价一路飙升，每平方米在北京;上海，深圳，广州，等一些大城市的价格动辄都在15000多元，更有甚者在上海有的房价每平方米竟炒到22000元之多。但在08年的上半年，由于受到国家政策抑制;房价一路暴跌，广州的开发商甚至将房价降至原房价的一半还不到;6880元还要在装修的基础上赠全套电器。是开发商疯了吗?开发商会不会在不赚钱的情况下，大量的抛售自己的商品?不容置疑，不会;绝对不会。就是这样;开发商也会几倍于成本的收益在房产的交易之中获取暴利。
那么房价的成本到底是多少呢?我们不如粗略的概算一下。盖楼房如果是三七墙，每平方米可使206块砖，按每块砖的价格0.25元计，再加0.05的运费合计每块砖为0.30元，那么206块砖为61.80元。
每平方米需要水泥200.00公斤为;200.00元，沙石600公斤为60.00元，钢材为50.00元;其他附属材料(如;电料，门窗，下水管等等)一切一切为100。00元;加之人工及外购动力费每平方米120.00元，总计为591.00元。由于各地区的土地价格不一;购买的所需的土地价款除以总建筑面积加到原材料及附属材料上，就是房子的总成本。
谁也不能否认，任何人投资的目的都是为了赚钱，谁也不会白白将大量的资金投入某个项目 ，只是为了拿回原来的本钱，但是赚钱和盈利都要有个度;否则则是暴利。一般工业企业的利润能在10%——30%就算非常不错啦，由于房地产投资一般一次性投资比较大，投资的周期较长，按照资金有偿使用的原则，可以让它的利润达到60%，是否合适请大家讨论。如果合适按不包括每平方米土地成本的价值计算;每平方米房价应为;1105.60元[691*(1+0.6)],再加之每平方米实际使用的土地价格，和3%的营业税与0.43%的教育费及附加就应该是每平方米的房价。而且房价中还包括了不能曝光的“阴暗成本”。当然由于房地产的特出性，房子的售价往往超过它的实际价格的几倍，甚至十几倍。这样一来，我们真正需要住房的人;往往望楼兴叹，尤其是工薪阶层一辈子不吃不喝也买不起自己的楼。
那么房屋的价值是多少，才能被人们所接受?(房屋的每平方米的价格)它应该是该地区的每月平均工资的价格为好。(平均工资中不应该包括政府中的公务员的工资和吃低保的收入。)只有这样，老百姓才会有机会买得起自己的房子。
09年以来，房价刚刚的开始有理智的回落，然而一些开发商和一些准备进入房地产领域的投机商们利用经济危机对世界经济的影响又似乎从冬眠中苏醒过来;一时间一些报纸和杂志开始了大量的炒作，某某城市的楼房开始了回暖;过去的存房被急需房屋的人群购买一空，更有甚者甚至将房屋的需求者描绘成为了购买一栋房屋连夜排起长长的队伍，并为了扩大宣传效果还配有一幅幅排着长龙人群似的队伍，煞有介事是乎真有其事。房地产的春天在一夜之间悄然来临;如果人们今天不赶快购买房屋，那么房屋就会马上涨价而且已成必然;且有的房地产商为了迎接房地产春天的到来，也为了他日能赚取更多的利润为了囤积土地竞拍出所谓的帝王天价的土地使用权;然而几日一些媒体就报露出某些开发商自导自演，自己购买自己房屋的闹剧。他们这样做无非有两个目的，那就是;(1)诱导一些未来有房屋需求者赶快购买房屋，否则房屋马上就会涨价。(2)用少量的资金，套取银行大量的贷款;将房地产投资的风险转嫁给银行。所以望有房屋需求的消费者在购买房屋时一定要谨慎。不要盲目投资，那必定不是一笔小数目。
房价的上涨是要有几个决定的因素，那就是;(1)人口过速的增涨，市场的房屋供不应求。(2)通货膨胀率过速增长，货币明显贬值。(3)全民工资普遍调整，人们对商品的需求普遍增大。另外还有几个次要的因素。但我们的国家这几个问题都不存在，而且物价09年前六个月普遍下调，所以房屋在未来涨价是不在可能的。就是现在所谓的房屋已经涨价了，也是有价无市。所以请大家千万不要自己乱了方寸，使那些别有用心的开发商和投机商渔翁得利。 在市场经济的今天，房价和股票的价格在一定程度上已经成了经济运行的晴雨表，过快的房价上涨和股票价格的上涨都会直接影响正常的经济运行。
有一点经济知识的人都会知道;股票的发行价格应该是;‘某个上市公司的净资产除以这个公司发行在外的股票总数’。股票的现在的实际价格应该是;‘股票的净资产+以前年度未分配利润+当年的税后利润—公司当年对公司股东分配的红利后除以这个公司发行在外的股票总数’。一个好的企业一般每年所能创造的盈利一般只能在10%——30%之间。如果每只股票价格有超寻常的价格上涨，就说明这只股票已经有了泡沫的存在，如果整个股市所有的股票价格都在超寻常上涨，哪么就说明通货膨胀已经在我国发生。房市如果也是超寻常上涨那么就说明房价中已经产生了泡沫，而且这些泡沫的产生不是通货膨胀的表现，就是房地产的开发商和投机商暴利及炒作所致。
我国的法律对房地产的投资和开发都有着严格的规定;投资商为开发房产而占用的土地，如果在一年内不能开发，政府要按土地价值的20%收取罚款;如果在两年内不能进行开发房产，政府将有权无偿的对土地使用权进行收回;并对土地的使用权进行重新分配。所以用高价拍得的所谓的帝王天价的土地的使用权，如果不是其中有什么猫腻;(如类似自拍自卖等等的炒作)，就是这个决策者的脑子进了水。
写这篇文章;和大家共同探讨，如果我们真的需要买房子自己用，一定要冷静对待。如果想买房子作为投机，我也奉劝他们不要为了自己的利益，搞乱国家的正常的经济生活。最近我国有的地方为了抑制房屋的投机，要对多套住宅征收“物业税”，我想这是个好办法，它能抑制投机商对房地产的投机行为，如果力度还不够，我建议;对有多套房屋的投机商的房屋征收“多余房屋空置税”和对房屋交易中卖方的暴利加增卖方的“房屋交易增值税”只有这样，才能从源头遏制房屋的投机行为。并由政府部门对当地的房屋成本进行预算，向广大消费者公告，使消费者人人心里明白，如果这样了，人们就会买得起自己的房屋，做到‘居者有其屋’了。
多个城市上演“土地大战”
居住用地价格较前12月均值翻一番
记者12日从中原地产研究中心发布的最新一期土地月报获悉，7月居住用地成交面积较6月有所下降，与前12月均值基本持平。(经济参考报 新民网转)
尽管成交量出现缩减，但土地交易市场依然是居住用地最为耀眼，多个城市相继上演争夺大战。逾七成居住用地溢价成交，居住用地地价继续上升达到4125元/平方米，比前12月均值翻一番。
记者了解到，7月房企拿地热情高涨，土地成交市场一改6月北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等城市相继上演争夺大战。北京大兴区地块，上海青浦赵巷地块，广州金沙洲、大学城地块，武汉东湖开发区地块，杭州钱江新城地块，分别被万科、保利、绿地、金地等知名品牌发展商收入囊中。
随着居住用地成交的持续火爆，各地政府推地信心倍增，继续加大居住用地的供应量。7月北京、上海、广州、深圳等12个被监测城市土地整体供应1953公顷(281幅)，高于前12月均值75%，其中居住用地供应801公顷(81幅)，高于前12月均值102%。成交方面，7月12个被监测城市共成交土地1455公顷(235幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交322公顷(47幅)，高于前12月均值9%。
中原地产认为，12个城市中，一线城市居住用地供应再次放量，北京、上海、广州、深圳相继推出热门居住用地，预计后续几个月将再掀土地成交热潮。
记者发现，房企拿地热情的高涨，直接刺激了地价尤其是居住用地价格的走高。统计显示，截至7月底，12个被监测城市的土地流标率为12%，与6月份持平;居住用地成交乐观，上海、广州、深圳和杭州均无居住用地流标。
7月整体土地底价成交率为80%，大部分工业用地及商办用地均以底价成交。但逾七成居住用地为溢价成交，底价成交率仅为29%，北京、上海、广州和杭州等热点城市居住用地全部溢价成交。7月12个被监测城市居住用地价格为4125元/平方米，较前12月均值1809元/平方米高出128%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析说，导致近期全国各主要城市土地市场成交火爆、价格上涨的主要原因在于开发企业的资金充沛、市场大环境转暖以及政策的利好效应。他解释说，近几个月市场成交量的持续增长令开发商的资金状况得到了极大缓解，加之政府宽松的信贷政策，股市的回暖使得开发商获取外部资金的渠道更加宽泛。而政府出于扭转房地产开发投资跌势目的出台的多项举措，包括降低开发商自有资金比例和土地出让金缴纳条件的放宽，令开发商持有的资金量大幅增长，这让房企有了拿地的动力和底气。
任启鑫指出，土地是房地产开发企业赖以生存和发展的基础，去年迫于市场调整很多开发企业包括一些知名企业都不敢盲目动用大笔资金拿地，但当下市场情况发生明显变化，出于企业长远发展和项目滚动开发的考虑，这些企业必然要进行新一轮的“圈地运动”，而各地方政府在此时加速推出地处城市核心区的稀缺地块，更加剧了争抢的激烈程度。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，今年以来住宅市场的热度明显超过写字楼和商业市场，住宅市场的火爆必然带动居住用地市场成交的火爆，而房价的不断上涨也必然刺激地价的持续走高。
杨红旭说，居住用地价格的快速上涨与推地结构有关。去年下半年由于市场处于调整期，很多企业都放缓了拿地的步伐，而政府担心土地被贱卖也放缓了推地尤其是优质地块的推出速度，但现在市场再次升温，随着房企拿地热情的不断高涨，政府也开始加速推出优质地块以保证有较高的收益，这无疑刺激了土地市场成交的火爆和价格的走高。
对于下半年的走势，杨红旭说，虽然不排除下半年商品房的成交量会有所下降，但最困难的时期已经过去。他预测，土地市场的成交量会超过上半年，地价会延续上涨的势头，但涨幅可能趋缓。
6月以来，一线地产商纷纷斥资跑马圈地，大幅提高土地储备。其中，大量国有企业也加入了地王争夺战。与此同时，房价涨幅也日趋放大。进入7月，重点城市房地产市场销售出现调整迹象。对此，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在接受中国证券报记者采访时表示，近期土地市场出现的“过热”现象，很大程度上是源于部分企业对短期利益的过度追逐，而主要城市房价过快上涨，会抑制住房需求的进一步释放，泡沫隐忧值得警惕。
拒绝高价拿地
中国证券报：今年上半年，各大房企都在扩张土地储备，统计显示，上半年十大地产商的土地储备已达3亿平方米;但SOHO中国手握重金却一直未有土地收获，这是否说明公司保守?
潘石屹：房企的价值不能单纯用土地储备的数量来评价。高额土地储备需要相匹配的周转率来消化，而土地储备的价值还要看地段和区位。一直以来，SOHO中国都密切关注市场的“洼地”，寻找最有投资价值的地段和项目。作为房地产开发商，掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系至关重要。
目前，SOHO中国拥有超过300亿元人民币的物业可供销售，现金超过100亿人民币。而这些物业都处在北京繁华、交通便捷的区域，无论是未来销售或者是出租，都是良好的物业形态。因为处在最繁华的区域，所以这些物业能经得住市场波动的考验。
如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，保证公司3年以上的发展。反之，公司充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。
中国证券报：北京百亿超级“地王”中服地块近期有可能入市。对于该地块，SOHO中国有何看待?
潘石屹：SOHO中国一直选择城市繁华区域、交通便捷的地段进行开发。对符合SOHO中国发展的每一块土地，我们都会积极参与，当然包括中服地块。近期，北京土地出让都是采用公开、透明的挂牌和拍卖的方式;对于公司而言，能否取得中服地块，关键还是看价格以及开发实力。我们主张财务稳健，不会因为一块土地而把企业置于“进退维谷”的境地。
警惕需求萎缩
中国证券报：7月份数据显示，一线城市的房地产出现价升量跌，这是否意味着价格上涨过快，已经抑制了需求进一步的放大?
潘石屹：7月份，各地商品房销量下滑，有价格因素，但更主要的是因为短期供给跟不上。价格上涨对需求的遏制是必然的，如果房价过快上涨超过了大多数居民的购买力，那就是泡沫。中国的房地产市场是新兴的市场，新兴的市场就有它不成熟的特点。房价短期内大幅上涨，确实不利于行业的稳定和健康。对于开发商而言，在具体操作上，应选择具有地段优势、能够抵御市场风险和波动的项目。
中国证券报：今年上半年，大多数高价地块由国资背景的企业获得，这是否在吹起土地泡沫?
潘石屹：按照国土资源部的观点，出现“地王”是个别现象，主要集中在北京、上海这些特大型城市，其他城市，土地出让价格的总额不是上升，而是在下降。不过，地王频频诞生，依然值得担忧。特别是大型国有企业在目前的信贷环境中，取得资金很容易，成本也很低。而他们长期从事的行业因产能过剩，已经无法再投资进行扩大再生产，他们的目标投向了土地市场和房地产市场，一定程度上是追求短期的利益，这显然是在制造泡沫，从长期来看，是泡沫就一定会破灭。
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