各项数字显示，下半年国家宏观经济逐渐好转，房地市场常正从低迷中迅速回暖。在此背景下，8月4日沈阳市房地产业内最大规模的行业会议——“2009·沈阳房地产开发峰会”召开。会上，近300开发商代表齐聚一堂，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一出席会议并作了主题发言，通报了全国上半年房地产市场的运行情况，并对下一步房地产市场发展趋势作出预测。另外，克而瑞（中国）信息技术有限公司·研究中心总经理陈啸天，以及沈阳本土业内专家、开发商代表畅所欲言，进行广泛而深入的交流。恰逢其时的盛会将对沈阳房地产市场下半年的发展起到重要作用。
市场回暖分成两个阶段
朱中一表示，上半年市场回暖可分为两个阶段，1-4月份的中上旬属于恢复性的回暖。主要是因为经过2008年的调整，市场本身经过压抑以后得到逐步释放。另外政策的拉动也对市场回暖起到促进作用。
而4月份下旬以来，伴随着改善性需求和投资性需求的落实，多数地方的房价有所上涨。整体上半年楼市的回暖比预料中的快，少数地方5、6月份房价上涨过快，全国一些城市相继出现新“地王”。可以说，这次回暖的基础尚不牢固。
房价涨幅不是回暖标准
“不一定要看房价本身的高低来评判市场回暖怎么样。”朱中一认为，不同的城市市场回暖情况也不一样，市场调整比较早的地区，包括像深圳、广州、上海，市场相应调整的比较早，这些地方回暖性比较快，再加上这些城市市场的辐射能力比较强，它回暖比较快。
因此，全国每个城市因其所在区域、辐射范围、调整速度的不同，市场回暖情况也不一样。不能单纯参看样板城市的价格涨幅来判断自身市场回暖情况。
市场利好也不能马上涨价
虽然目前房地产整体情况趋于好转，但朱中一提醒开发企业，不要在市场刚刚好转的情况下，就着急涨价。因为这样回暖情况能否延续到下半年，还有很多不确定因素，开发商不能只局限在近期销售的小利上，要共同维护好回暖的态势，促进整个行业平稳健康发展。
不要在市场好转的情况下就涨价，如果成为下一轮涨价的开始，一旦国家再出台调控政策，那么房地产的好形势将再受打击。最好不是新一轮的上涨，是新一轮更好的发展。
地王
背景：2009年7月，国内土地市场热闹非凡。6月25日和7月26日，保利地产先后以38.1亿元和12.2亿元拍下重庆鸿恩寺地块和成都领事馆附近约65.5亩土地，两度成为地区地王。
7月23日，上海土地市场拍出30.48亿元的高价，杭州也同时出现20650元/平方米的地区最高单价，创出沪杭“一日两地王”的高潮。成为7月23日上海地王的金地集团年内已经4次出手买地。
直接影响楼市发展
本次论坛中，“地王”是出现频率最高的词汇之一。中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱认为，地王现象除了影响一手房市场以外，对二手房市场也影响巨大。如北京广渠门，不出一个星期二手房市场价位就暴涨。另外，直接影响拆迁房，比如现在正在拆评估值是五千，地王出来之后可能就不是五千了，随着地王的诞生，拆迁的成本在增加。除直接原因以外，消费心理也会受地王影(王影博客,王影新闻,王影说吧)响，而且还是一个漫长的过程。
房地产研究所所长范翰章则表示，地王现象对房地产业的伤害是非常大的，从全国的形势看，2007年出现了好多地王，这些地王现在的状态绝大部分是没有开发，而且对房地产开发企业造成了很大的负担。
调控
背景：国家是在2004年开始宏观调控，2005年加大力度，出了国六条、国八条，那么这些政策在当时来说，对上海、广州、深圳、北京都是有效的。2009年对于目前房地产市场回暖和房价上涨的现象，国家还会出台什么样的政策来保持房地产市场的稳定呢？
国家不会轻易出台政策
朱中一认为，从国家层面目前还是不要出政策的好。因为上半年的形势来之不易，而且现在国际整个经济形势还不明朗，在这种情况下国家一定不要调整政策。7月23日国家政治局会议很大的明确了，经济的财政政策，适度放松的货币政策不会变，房地产业由于地域特点比较强，所以建议每个地域的每个省，本着稳定房地产市场的责任各自出台一些政策，比如地方土地供应少的可增加土地供应，二套房信贷政策宽松的适当收紧等。
这一段时间作为政府来说肯定还是要继续关注房地产市场的一种态势，做好加强对市场的监测和分析，但目前作为国家层面不会轻易的出台政策。
沈阳房价没有拉开价差
陈啸天表示，一个城市的市场是否成熟，很简单看房地产的价差，也就是最上面和最下面的价格到底差多少。比如在上海，最上面有十几万的，最下面有几千块钱的，这些企业会选择自己做的产品，和对应的客户，整个这条线到完善，我相信这个城市就基本比较成熟了。
目前沈阳的价差就没有拉开，目前没有高端，只定义高价，现在所谓的高价是一万，这个我认为今天在沈阳这个城市价值没有拉开，下面必然有激发的过程，这个不是为了把价格拉上去，更多的是把品质拉上去。
中小企业也有发展空间
虽然目前央企等大型房地产企业在房地产开发领域所占份额越来越大，给中小企业带来前所未有的挑战。但赵昱认为中小企业同样拥有发展空间。
现在辽宁除了沈阳和大连之外，其他城市，今年的房地产发展步伐非常快，像营口、朝阳、丹东，特别是国务院在7月1日出台沿海经济发展，整个趋势来看，这一类城市都在不同程度发展，可能会给一些企业，特别是中小企业走出去发展带来机遇。
另外，沈阳企业即使不走出去，坚持本土开发，同样有发展的空间。
外地在沈购房持续增长
沈阳市房地产研究所副所长齐锡晶分析，目前外地人口在沈阳购房的已经占有相当比重。2008年在沈阳求学、就业者对于住宅的需求十分旺盛，共购买18000套，占外地人在沈购房总量的45%。在今年上半年，外地人在沈阳购房已经达到19243套，折合面积165.12万平方米，分别占总量的33.84%和32.35%。这其中来自沈阳经济区其他城市的购房者占有极大比例。可以看出，在省内，沈阳的辐射能力强劲，周边城市购房已经成为沈阳楼市的一大增长点。
下半年销售将好于上半年
齐锡晶认为，今年3月份以来，沈阳商品房销售形势良好，上半年销量超过历史同期最高水平。随着消费者等待观望情绪的消散，“25条新政”效应的进一步放大，下半年销售将好于上半年。
政府拟斥资600亿元储备土地，由此而造成的13.2万户动迁户，将给沈城楼市带来巨大的被动需求。若能顺利实施，将产生巨大的增量，年底销售面积和销售金额有望超过2008年的水平。
铁西区成最大赢家
2009年上半年，沈阳各区商品房销售件数仍处于新盘割据的市场状态。铁西、于洪、浑南三区依旧以绝对优势占据销售前三甲位置。
其中，铁西新区在商品房销售套数、面积、金额上都是最高，份额约占全市的四分之一。截至2009年6月份，铁西区已经销售商品房件数达16811套，销售面积达到了133.28万平方米。
铁西区上半年销售最好的有第一城、铁西区万达广场、巴塞罗那、假日普罗旺斯和鑫风又一城，其中前三个项目进入全市前二十强。
三大区域抢占前三甲
2009年上半年，铁西区、于洪区、浑南新区的商品房销售金额分别是：58.26亿元、42.67亿元和27.5亿元。
三大区域收益最大份额，充分论证了沈城楼市的二八定律。沈河区、和平区、皇姑区、大东区、东陵区、沈北新区、苏家屯区市场份额与浑南新区相近。康平、法库、新民同比增长速度最快。
这种格局与沈阳市房地产“以不均衡发展的方式，实现协调发展的目标”指导原则是一致的。
康平销售涨幅最大
县域商品房备案合同面积由2005年的14.82万平方米增长到2008年的53.01万平方米，增长了近2.6倍。
上半年辽中、法库、康平和新民的县域商品房总成交量比上年同期大涨了近40%，均达到历史最高水平。县域房地产市场已成为全市房地产市场发展的新热点。其中商品房销售同比涨幅最大的是康平县，浑南新区、法库县、沈北新区也名列商品房销售同比涨幅前列。这与其新兴房地产区域地位相称。
郊县房独有的自然环境资源，预期会在一定时期内因资源稀缺而被市区市民接受。
皇姑学区房成亮点
区商品房均价、存量房均价排名全市第四的皇姑区，存量房销售面积、销售金额全市第三。
皇姑区目前的最大特点是，可销售的商品房项目太少，价格却总体比较高。皇姑区是发展比较成熟的区域，皇姑区区域内的医疗、教育和商业在沈城占有很大比重，学区房是皇姑区的优点。
在2009年下半年，长江街板块、塔湾板块、北陵板块仍是是房地产开发重点，教育地产仍然是皇姑区的一大亮点。以教育区著称的皇姑区，在未来的时间里，以教育做文章仍然是地产开发中的重中之重。
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