7月楼市成交量下跌,在不少专家的意料之内。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受本报记者采访时称,一线城市成交量已经出现拐点,但这一趋势还不会很快蔓延至全国,“一线城市由于楼市波幅大,所以特征明显,而中西部三四线城市投资投机成份很小,所以市场变化慢。”21世纪不动产高级分析师孟奇也表示,7月北京、上海、深圳、广州等主要城市,成交量出现普遍性调整是正常现象,如果8月成交量继续下滑,也并不令人意外。
楼市似乎进入短暂的歇伏期。这一波调整,是否有可能令楼市重回2008年?
北京师范大学金融研究中心主任钟伟否定了这一观点,并表示多数城市会表现出“价平量增”的态势,更大的涨价有可能将在2010年出现。
一线城市集体下挫
记者综合中国指数研究院、易居中国、21世纪不动产等机构的调查监测数据,全国各主要城市7月成交量环比集体下挫,以重庆、广州、深圳降幅最明显。
深圳市国土和房管局数据显示,7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比6月下降17.4%。二手房成交量也同步下滑。这一趋势在六月就已初现苗头。深圳6月成交较5月环比下降了17.7％。总是充当大中城市房地产市场变化风向标的深圳,似乎在暗示楼市下一步的走势。
同期,北京、广州、上海分别出现了成交量下降的趋势。北京市房地产交易管理网统计显示,今年7月份,北京期房商品房日均签约350套,较6月下跌9.1%,成交难度进一步变大。7月份北京共成交现房商品住宅4207套,期房商品住宅销售套数为12840套,其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套,日均350套,较6月份日均385套下跌9.1%。
广州市国土和房管局官方数据显示,排除640套限价房签约,7月份比6月份少了4867套,签约量下滑幅度达到了49%。上海7月份成交价格创下今年最高,成交量下滑,当月商品住宅成交面积为194万平方米,相比上月减少了5.37%,成交量从2009年开始持续了6个月的上涨后,首次出现了下跌。
值得一提的是,楼市成交量的调整正呈现区域化局面。中国指数研究院的报告显示,在其跟踪监测的30个城市中,7月有一半城市出现住宅成交面积环比下滑。其中,华南和华东地区的城市表现最为明显,如华南的厦门降幅超过20%、东莞超过6%,华东的杭州降幅超过30%、温州降幅超过20%、宁波降幅超过10%等。
在中国指数研究院重点监测的10个城市中,除重庆外,四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。
左右后市的力量
据亚豪机构副总经理任启鑫分析,但目前房价仍处于结构性上调阶段,表现为热销项目调高售价,滞销项目调低售价。
和全国一线城市较为相似的是,北京热销项目多位于中心城区,也有一部分虽位于远郊但交通条件良好的项目。总体来看,涨价项目仍多于降价项目,且价格的上涨幅度高于下调幅度,使得市场整体房价呈现出高企态势,购买力的释放动力受到抑制,部分购房客重新步入观望,造成楼市整体销量下挫。
并不是成交量放缓的决定因素。钟伟认为,造成目前局面并将左右后市的主要因素是开发商现金流较好、涨价预期强烈和和去库存化加速等。
他分析说,首先,开发商捂盘,涨价预期很强烈。统计数据显示,7月上海的新增供应中,3万平方米以上的楼盘数量明显增多了。进入8月份后,北京新盘供应也明显加大,将有50个项目开盘,其中18个为新盘,接近上半年21个纯新盘的总供应量。
根据W
ind数据统计显示,13家已披露中报的房企,2009年上半年经营性现金流量净值为144.23亿元。其中有7家公司现金流由负转正,同比增幅在100%以上的共有8家。受益于楼市销售火爆,二季度房企的经营性现金流量净额为89.02亿元,环比上升61.26%,增幅显著。2009年前6个月,万科销售金额307.6亿元,比2008年同期增长27.5%。有8家房地产上市公司预计今年销售额将超过200亿。
钟伟还指出,去库存化已经结束,对于一线城市,正面临着存量不够的问题。2008年,房地产市场低迷时,大量的库存积压,拿到预售许可证的现房,按照正常速度,大约需要24个月才能消化完毕,而如今只剩下9个月的存量。上海六月的存量房只剩下八千余套,杭州剩下2万多套。由于土地购置的原因,好多地方都出现断档行情,开发商新盘供应放量的时间被推后。2010年,供不应求的局面还会持续。
孟奇也认为,楼市7、8月出现短暂的成交量下滑,并不意味着会回到2008年的大跌局面。
众多研究机构都提到了政策变量。交通银行研究部最近发布报告对下半年针对楼市的调控政策做出了预测,“微调已经开始。如果房价继续过快上涨,不排除政策再次收紧的可能性。”
标准普尔最新研究报告也表达了相似观点,虽然政府目前尚未出台更为严厉的调控措施,但是此次银监会收紧二套房贷的政策显然是一种提示。
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