从1994年诞生第一家物业管理公司以来www.focus.cn，宁波推行物业管理至今已经整整15个年头。15年的时间，物业管理深切地融入到市民的生活中，成为广受关注的一项民生内容。据市建委统计，截至2008年底，全市拥有物业管理企业224家，行业从业人员3．15万余人，实施了物业管理的住宅小区（大厦、别墅区）超过1400个，享受物业管理服务的住户有62万余户……物业管理在给市民的居住、生活带来种种便利和好处之余，也伴生出了很多业主与物业之间的冲突——诸如小区停车问题、公共绿地维护问题、房屋维修责任问题、邻里纠纷如何处理、物业收费透明度问题等等。
6月26日，在老的物业管理条例沿用了整整11年之后，新的《宁波市住宅小区物业管理条例》经市人大常委会审议通过，并将在报请省人大常委会批准后正式施行。这个新条例的出台，给出了很多物业管理新老问题的解决答案。为让市民更好地了解新条例，更合理地处理自身遇到的各种物业管理纠纷，本报特别梳理了近些年市民反映比较普遍的一些物业管理问题，约请宁波市物业管理协会相关负责人，结合新条例的规定以及相关法律、法规，详细予以解读。
小区停车位“只售不租”
业主无处停车怎么办？
案例：陈女士购买的位于海曙的一套新房于去年交付，但因为没购买地下停车位且开发商对小区车位“只售不租”，物业拒绝她开车进小区。因此她只能把车停在小区外的道路上，怕被盗、被损坏不说，还经常会被交警或城管“贴条”罚款。该小区里与陈女士有相同遭遇的业主，一气之下联合起来把车堵在小区大门抗议了很长一段时间。
解读：像陈女士遇到的这个问题，这些年随着市民私家车的不断增多而成为了新交付小区物业管理中的一个普遍问题。在新的小区物业管理条例出台前，这个问题基本只能靠业主和开发商协商解决，给业主带来麻烦不说，还造成了小区停车位的闲置和浪费。
但此次新条例对这个问题作出了明确的规定，即住宅小区的开发商如果以“只售不租”为由，拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，辖区物业主管部门可责令限期改正、给予警告，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
此外，新条例对小区内用作停车位的地下人防工程使用，也作了明确规定。这类停车位应当向小区全体业主开放，不得设置专用停车位焦点装修家居网，开发商也不能将停车位出售或以专用车位形式出租。否则，辖区物业主管部门同样可责令限期改正，拒不改正的，没收违法所得并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
停在小区里的车子被砸或被划
物业该不该赔偿？
案例：我市某高校一位老师将其汽车停放在自家楼前，一天中午，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业公司对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
解读：发生这种情况，第一要看物业管理公司是否对小车负有保管的责任。我们有的小区在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业公司就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。但如果保管是无偿的，且物业公司能证明自己没有重大过失的，可以不赔偿。
第二要看物业公司对掉落的玻璃是否负有管理责任。《民法通则》中有规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”该玻璃是公共过道窗户上的，系物业公司管理的场所，物业应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修。由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。
事实上，类似像业主已交过停车费的私家车停在小区内的公共车位上被人划伤，要求物业承担责任的事情已经是个老问题了。对于这类情况，首先需要解释的一点是，所谓停车费，是业主占用了小区公共空间而付出的停放费，物业的职能只是保证车辆的有序停放，一般对车辆被划伤不承担赔偿责任。但如果物业管理合同中明确发生这种情况物业要赔偿的，或者物业在提高物业收费标准时明确其中包含了对发生这种情况时的赔偿费用的，则物业是有责任给业主以赔偿的。
物业不让安装防盗窗
窃贼入室谁负责？
案例：李先生刚在前几天乔迁新家www.focus.cn，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。在入住前，李先生家准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入李先生家的，同时被盗的还有好几户人家。李先生认为，这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，物业公司应当赔偿被盗居民的损失。
解读：在发生类似情况时，物业公司是否应当承担责任，必须审查它与业主之间签订的服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当物业在履行此项职责过程中有过错，或者物业对保安内容在物业服务合同中有特别约定而物业方面未能履行这些约定，因而造成业主人身和财产损害的，才应承担相应的过错责任。其中的“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。
例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定；如果物业公司派2名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。
而如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。
在这里需要提请市民注意的是，物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。因此，业主应事先与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好、更明确地保护自身的权益。
装修导致渗、漏水
物业要不要承担责任？
案例：胡女士的房子买在某小区的９楼。前些天，１０楼的业主重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致胡女士家房屋出现了零星渗水。胡女士多次向物业反映这个问题，要求其对楼上住户的装修施工进行监管，以免给自家房屋造成更大的损失。但楼上人家的装修一直没有停止图行天下，最终使得胡女士家房屋由渗水发展成为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。胡女士因此要求物业把自家房屋恢复原状，并赔偿损失。
解读：对于这类涉及装修的问题，新的物业管理条例有这样的规定：业主或者非业主使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业；物业应当将房屋装修的禁止行为和是否需要报送备案等事项书面告知业主或非业主使用人。物业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。
如果胡女士向物业反映了问题，物业没有尽到上述义务，应该为胡女士家的损失承担一定的赔偿责任。但如果物业已经尽到义务，则不承担责任。
需要注意的是，室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。像胡女士遇到的这种情况，在物业已经尽责的前提下，可以起诉楼上那位业主，要求其赔偿损失。
先交物业费才给新房钥匙
合理还是无理？
案例：汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。
解读：汪先生的这种情况，相信很多市民在新房交付时都遇到过。这里面，其实包含了两个问题。
第一，应该先接收房屋，还是先交物业管理费？购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提17173，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。
第二，物业公司要求预付物业管理费合理吗？考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了。
私搭乱建、变公共绿地为“私家花园”
物业怎么作为？
案例：在海曙一新交付不久的小区，一些底层住户和顶层住户的做法引起了其他业主的普遍不满：有些底层住户把门前的公共绿地围上了篱笆变成了“私家花园”，在里面种花种草甚至种葡萄、香椿等；一些顶层住户则把阁楼外的公共露台用玻璃钢封起来，做成了自家的小屋。不满这些现象的业主，要求物业采取拆除、清理等强制措施，恢复小区这些公共部位的原状。
解读：对于住宅小区中出现的这两类问题，物业其实多少是有些无奈的。可以明确的一点是，不管是地面的公共绿地还是屋顶，都属于全体小区业主共用共有的公共部位。在新的物业管理条例里，擅自占用、损坏共用部位、共用设施及附属设施，违法搭建建筑物或者构筑物，损坏公共绿化、园林设施等行为，都在明确禁止之列。对于这些行为的发生，物业应当履行的职责是劝阻、制止并要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，物业则应及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。
物业公开的财务账目没有明细账
业主疑问怎么解？
案例：施先生注意到，虽然小区物业每年都公布当年的财务账目，但上面只有总共收了多少物业费、停车费等，支出了多少人工费用、维修费用等，具体这些收入和支出发生在哪些环节，却是看不出来的。在施先生看来，物业的收入应该不止公布的这些，物业的支出则比公布的似乎要少。施先生因此怀疑，现在很多物业公司自称的亏损是假象网络超女，是在为自己少提供物业服务或者提供的物业服务质量不高找借口。
解读：不少小区的业主在看物业公布的财务账目时，多少会产生和施先生类似的疑问。作为物业服务对象，业主希望自己交了钱后能享受到更多、更好的物业服务，也是人之常情。
对于有关物业公司公布收支情况的问题，新的物业管理条例明确规定，物业公司应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等，在物业管理区域内的醒目位置公布，接受业主的监督。每年三月底前，物业公司还应当在物业管理区域的醒目位置，公布上一年度的相关物业经费收取、使用情况。
目前，宁波有两种物业收费模式，即酬金制和包干制。简单地说，酬金制就是物业公司干了多少活，业主按事先约定的标准交多少钱，类似“实报实销”模式再加上保证物业一定的利润；包干制类似家里请保姆，业主每个月固定付多少工资。
新的物业管理条例明确规定，实行酬金制收费方式的物业企业，应当公布明细的物业管理各项资金的收支情况；而实行包干制收费方式的物业企业，只要求公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
住的楼层低一般不用电梯
电梯费能否不交？
案例：李先生住在某小区一幢３２层高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却照交不误。李先生向物业公司提出，自己以后不再使用电梯，也不交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费？
解读：这类问题，可以通过《物权法》新规定的“建筑物区分所有权”加以解释。简单地说，这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属于业主共有。案件中所提及的电梯，就是业主共有的公用设施之一。
《物权法》明确规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的。
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