近日，记者在沈阳的社区论坛中看到了这样一则帖子：“当我最终还是坐在某某小区的某个房间时，烦乱的思绪不停地撞击着我的脑神经，让我分不清是喜悦还是伤悲，一下子也竟然找不到那种乔迁新居的喜悦。”
像许许多多的朋友一样，我被某某小区天花乱坠的广告说词迷惑了双眼。然而，这似乎并不是主要的。我们所看重的更多的是它的低总价——我们以高单价、小面积换来的低总价。每当有朋友说起房子的面积，我总是宽慰自己：做人要符合自己的实际。冥冥之中，还对开发商有了一些感激。终于在大学毕业一年后有了属于自己的房子，不用再忍受住宿舍的繁杂，不用再租房子频繁搬家。我在幸福的等待中，把一个个美好的梦编织在脑海。等，等，等……当我满怀希望地打开自己的房门，想象的美好荡然无存。以后的生活更越发让人绝望，空间狭小、等电梯像是挤公交、长长的走廊还是没能让我逃脱宿舍的感觉、奇差无比的隔音效果甚至让人失眠……
那么超小户型真如这位发帖子的网友所说，已经陷入了如此尴尬之地吗？自2004年沈阳出现26平方米超小户型以来，已经过去5年多时间，那么超小户型是否适合居住及投资呢。为此，记者对沈阳最具代表性的两个小户型项目进行了调查。
曾经，超小户型火爆一时
超小户型因其低总价在沈阳一直是处于畅销状态，尽管业界对于小户型的前景并不看好，认为只是过渡型产品，存在着功能缺失、物业管理难和人员嘈杂等弊端，但是，市场上每每出现超小户型产品，几乎还是被一抢而空。
2004年某房产以其小户型精装旗舰社区为标志，成为沈阳第一个青年人专属社区，推出26、43、53平方米三种创新户型，短短时间就成为市场中的一大热点，销售火爆自不用提。
2005年，于洪新城紫郡城可谓是大胆挑战小户型极限，推出清水的小户型公寓，而且全部为高层产品，最小面积25平方米，最低每套6.8万元，再次掀起小户型抢购的热潮。而且2005年正值沈阳楼市进入加速期的开始，许多头脑发热的年轻人赶紧交上两三万首付便定下了属于自己的房子。
之后，鉴于超小户型的火爆，有不少开发商纷纷推出类似产品，有些甚至一些不好卖的大面积商业地产项目直接改造成小户型产品进行销售，虽然超小户型产品不是市场的主流，但一直是市场中的一个热点，特别是一些投资者，更是看好它低总价易出租的特点。
如今，隐患开始显现
那么，现在这两个比较典型的超小户型产品都已经入住三四年，情况又如何呢？记者首先走访了于洪区的紫郡城小区，其一期有四座高层公寓都是小户型产品，记者首先来到其走廊查看，发现管理比较差，走廊内有堆积的杂物，走廊比较狭窄，一个单元两部电梯17户居民，基本是全南或全北的房子，居住性还是比较差的。接着记者又来到房产中介，发现这里待售和待租房源最多的也是这种公寓产品，向房产中介工作人员了解得知，公寓产品自住的其实不多，大部分买来简单装修后就出租，南向的房源装修好带家电的能租到400到500元，北向的就不好出租，有的甚至300元也租不出去。另外，一些自住的发现居住环境越来越差，开始出手，一般带家电带装修的每平方米3000元就能买到，基本是没有升值。即使这样，买公寓产品的还是不多，有些人花同样的单价宁可买回迁的多层住宅。
随后记者又了解了铁西新区青年居易的情况，该小区似乎情况要好出很多，小区环境比较整洁，封闭管理，位置好，出租、出售都要相对容易些，而且租金也比较客观。但是，小区也有不容忽视的问题，由于主打小户型社区，因此，园区内出租房特别多，甚至还有短租房、日租房，为小区的安全和管理带来隐患。一位小区业主表示，对于目前小区的这种状况，虽然很无奈，但是也应该持有一个宽容的心态，毕竟当初自己买房时手头钱少，而这样的超小户型正好满足了他们这些人。等过个几年钱攒够了，肯定是要换房子的。
记者在房产中介了解到的信息发现，青年居易的出租房源也比较多，但是租金却相对较高，一般50平方米左右的房子能租到1000元以上，而27平方米的房子也能租到700元左右，投资回报率还是比较不错的。
超小户型要“量体裁衣”
通过两个社区的采访对比，记者最大的感受就是超小户型一定要量体裁衣。超小户型的存在有其合理性，但是，由于其定位针对性非常明显，年轻人、过渡型住房、投资，只有这三类需求的人才会选择超小户型，因此，产品在前期的定位过程中也应该围绕此进行。首先地理位置要好，既方便年轻人上下班又要容易出租。在此前提下，如果在物业管理方面能够更加规范的话，小户型的投资在目前的市场环境下看，还有一定的价值。而紫郡城的小户型在地理位置和后期管理上都存在问题，因此，仅仅入住两年多的时间就已经危机重重，甚至出现卖不出去的局面。
另外，对于购买超小户型的购房者来说，纯粹的小户型社区要慎重选择，相反，大社区中的小户型产品在自住和投资方面就要好得多。再有，超小户型的开发对于公司和物业的考验是比较大的，如果只管开发而疏于管理，那么这类产品只能是死路一条。还有很关键的一点是，小户型终究是过度产品，用过于挑剔的眼光进行评价和选择也是不合适的。
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