7月17日，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上提出要严格执行二套房贷标准。此话一出，立即引起诸多猜测，综合上半年楼市过热现状，收紧二套房贷是否意味着又一轮的楼市调控开始？但是，根据目前沈阳楼市的一些基本情况看，收紧二套房贷对楼市的影响仍然较小。
沈阳楼市受打压几率较小
沈阳二套房贷有小变化
日前一些一线城市出现二套房贷大规模松动状况，一些二套房贷客户也可以享受到一套房贷的优惠政策。对此，沈阳某商业银行个贷处的工作人员表示：“目前沈阳的大部分银行执行的是银监会的标准，即首付最低四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。也可能有一些个别情况，比如宽松一些，银行执行只要还完首套房贷，再购房就不算‘二套房贷’的政策。但预计此次银监会再次重申标准后，各家都会再次统一标准。总体来讲，影响还是有限的。”
另外，商业银行个贷处的工作人员表示，目前沈城各家银行二套房贷执行的标准仍然是以家庭为单位，即夫妻双方其中一方有银行贷款未结清的，再申请贷款就算做第二套住房。但有两种情况是属于例外的，一种是改善型购房，如果第一套住房贷款已经结清，再向银行贷款购买144平方米以下的普通住房，银行将执行一套房贷标准。
另外一种是已经贷款购买一套住房，但人均住房面积低于沈阳平均水平，再申请贷款购买第二套普通自住房的居民，也可享受到首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
投资性购房影响大
之所以收紧二套房贷，起因之一就是银行信贷大量流入楼市，因而带动的连锁反应就是最近在全国各地上演的地王事件和疯狂上涨的房价。依此分析，此次严格执行二套房贷标准的目的也就很明确，抑制炒房行为，给过热的房地产市场降降温。那么沈阳目前的房地产行业情况是什么样的呢？
根据2009年上半年的统计数据看，今年上半年，沈阳市场的刚性需求仍然是主体。特别是婚房、改善型住房和外地人购房占了房地产市场的大部分份额。根据公布的数据，仅外地人在沈买房占到三层以上，而这些人买房的目的就是就业、就学、进城落户、经商、休闲养老几种目的，投资和其他购房只占到外地人购房比例的5%。而且，沈阳上半年的小户型仍是销售的主流产品，因为，上半年批准入市商品住宅套均面积为93.43平方米，而实际销售商品住宅套均面积为89.76平方米，批准入市的商品住宅套均面积大于实际销售的套均面积。
种种迹象都表明，沈阳的市场仍然是刚性需求占绝对优势的市场。这样二套房贷对于投资性购房的影响在沈阳体现得可能就要弱一些。
宏观调控可能“因地制宜”
有人认为二套房贷收紧可能是又一轮调控的信号，但是综合多数专家的意见，可能是雷声大雨点小，最多也只可能是因城市楼市的热度不同而措施不同。原因有几个，首先，目前经济刚见复苏迹象，而房地产在其中的作用可谓功不可没，如果由宽松的调控政策转到从紧的政策，对经济发展造成影响是各方都不愿意看到的。其次，土地拍卖是地方政府重要的财政来源，2008年楼市一年的观望，我们就看到地方政府陷入焦急状态，纷纷按捺不住救市，那么在2009年楼市刚有起色的情况下，不可能突然又开始进入调控期，更多的可能是维持市场的健康稳定。再有，目前楼市过热一线城市表现更突出，显然炒房行为在这些城市正在迅速膨胀，之前提及的讨论物业税开征问题，实质也是对炒房者的警告，而具体到政策如何实施，沈阳一些地产商则倾向于“因地制宜”。
房地产调控将更加理性
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二套房贷政策收紧对沈阳的影响不会太大，它主要作用是对一些房地产过热城市的炒房行为进行抑制。
上半年沈阳的房地产市场全面回暖，而这次回暖的最大推动力就是2008年累积下来的消费，在今年上半年得到了集中释放。而此次收紧二手房贷，也是以前政策的一个延续，在制定之初，就权衡考虑到了改善型购房家庭的需要。这从二套房贷的具体标准中也可以看出来。
因此，二套房贷政策的收紧，主要目的就是遏制投资的需求，对抗风险能力较强的改善型需求影响不会太大。政府此举应该是希望挤掉一些不该有的泡沫，更好地维护楼市的健康稳步发展，使其不至于速度过快，虚火上升。
再有，谈到是不是政策的转向，我觉得在金融危机之后，国家对房地产调控会越来越理性，不会盲目打压，更不会看房价飞涨坐视不管，关键问题还是要看未来一段时间市场的发展状况。即使是真的进行调控，也不会太强势。
至于沈阳的房价，我个人仍然认为不会大涨也不会大跌。2009年上半年，随着市场的回暖，价位已经升至去年的最高位，但是要看到的是，目前市场上在售的楼盘很多都是现房，因此，价格相对高些购房者也是能够接受的。
另外，对于一些高端消费我觉得影响也不会太大，因为这类群体的经济收入已经达到了一定程度。
下半年出台调控政策可能性较大
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任何一项房地产政策的推出，都会对房地产市场产生或大或小的影响，因此，这次收紧二套房贷政策也是会对沈阳楼市产生影响的。比如，现在沈阳的购房群体中，有些年轻人或改善类型的需求者，会选择再买一套地理位置好的小户型或者环境好的花园小区，并且往往会选择再贷一些款，原来的房子则用于出租，对于这类人，如果二套房贷政策收紧的话，肯定是会选择再等等，这样的购房者在沈阳还不在少数。
虽然有一定影响，但是却不至于产生太大的震动。毕竟沈阳的房地产一直是刚性需求为主体的消费市场，炒房的人不多，因此，市场回暖的现状应该不会被搁置下来。
至于下半年是否会再出调控政策，我认为这个可能性非常大。因为现在通货膨胀的可能性是非常大的，上半年大量的信贷资金流出势必导致流动性过剩，在这种情况下，政府肯定不会对此放任自流，这样，一些税收、货币的调控方式应该会再次被运用，收紧二套房贷只能说是一个信号，一个开始。
但是需要指出的是，新一轮的调控肯定会借鉴以往的经验，越来越理性，不会让房地产从热的状态再次打压到2008年的普遍观望状态，那样再去救市也就没有什么意义。因此下半年的调控应该是适度的，应该是以挤压泡沫为目的的。
广州利率最低下浮29%
在广州，银行对二套房贷较早前确实已经有所收紧，但收紧的力度又似乎有所保留，其中某银行网点利率下浮29%的“不踩线式收紧”,成为了二套房贷从紧政策下一道别有意味的风景线。
广州的银行对二套房贷的利率似乎已经告别了7折时代。目前申请第二套房贷，首付仍然可以三成，但是利率最多只可以下浮29%。“现在没有30%的优惠了,最高可以下浮到29%。”某国有银行客户经理说。但这个优惠一般而言只针对存款50万以上的白金客户等优质客户，普通客户一般只能下浮15%。
另一国有银行相关网点人员同样表示，目前也是普遍可以做到首付三成,但是利率最多也只可以下浮15%,只有存款100万以上的白金客户可享受3折的优惠。同时，还有不少银行都利用改善型住房做文章。某股份制银行一网点客户经理表示，对于改善型住房,银行可以给出首付两成、利率7折的优惠。
另一方面，现在市场上还有一种利用担保机构作中介的“一手直贷”产品，银行可以给出较大的利率优惠。其方法是购房者与房地产商协议一笔付清，从而让地产商给予购房者一定的优惠。而购房者则通过担保公司的帮助，向银行借贷，由于有担保公司在，银行也愿意给出优惠的同时一次性放贷。在这个业务链条中，购房者低价获得了流动资金，开发商迅速回笼了资金，担保机构收到了费用，银行放出了贷款，实现了多方共赢的结果。
北京操作仍有“潜规则”
据悉，二套房贷政策一度外紧内松，银行信贷机构和开发商在暗中实行自己私下制定的“优惠政策”，办理第二套乃至第三套房贷仍可以打7折已成银行房贷的“潜规则”。
一位不愿透露姓名的新盘销售人员介绍，在他们所负责的楼盘贷款购房时，依然可以享受到二套房贷优惠，根据他们与合作银行的约定，二套房贷的购房者仍可享受首付4成、利率7折的优惠。但该销售人员同时表示，北京二套房贷政策收紧的风声越来越大，这种优惠可能只是暂时现象，公司会根据政策的下发制定相关条款措施，将严格按照规定标准执行。
某银行房贷部人士表示，目前银监会下发给各商业银行的通知，其实并没有对利率提出明确限制，但在首付方面，4成是硬性规定，低于4成肯定属于违规。“照目前的形势看，监管部门的目标很明确，二套房贷政策收紧也绝不是空穴来风，谁也不敢顶风作案，去冒那个险”，他指出，至于银行是否统一把二套房贷利率执行为基准利率的1.1倍，还有待观望。
不难发现，购房者直接在银行贷款时，各银行在首付成数方面均不松口，4成首付的关口难以突破，利率方面虽可以由还款记录、资质情况与银行协商，但利率7折优惠也迟早成为过去，二套房贷政策收紧之势犹如箭在弦上，一触即发。
看房买涨不明智
陈女士：
我觉得二套房贷“首付四成”仅仅是金融调控政策的开始，接下来利率、折扣、税费等组合拳也必将击出。那就是必须把房价维持在一个不至于引起社会公愤的状态，这是民生大事。当然了，在房价下跌之前，首先是成交量下跌，成交量下跌开发商资金链紧张，一系列的连锁效应就会显现，这点通过2007年下半年到2008年的房地产市场变化就可以看出来，因此可以预见，从下半年开始，楼市必将进入下行通道，至少是目前的虚火和泡沫一定要被挤出。
本来我还打算买套小户型作为投资呢，现在看房价一直在上涨，沈阳市上半年的统计数据也显示，存量房涨得非常明显。此时出台收缩二套房贷政策，一定是政府已经敏感地发现了房地产市场已经出现泡沫，因此，我觉得再等一等，这个时候看涨买房是不明智的。
挤泡沫从收紧二套房贷开始
麦先生：
从实际情况看，现在是雷声大雨点小。据《南方都市报》记者对工行、建行、招行、浦发等各家银行的了解，几家银行对二套房贷都没有关闸。在一线城市，几大银行尤其是规模最大的国有商业银行还在争取房贷份额。难道银监会在忽悠全体国民？
银监会虽然已经发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，召开会议，要求收紧二套房贷，但从实际效果来看，各银行显然没有把银监会的通知放在心上。并不是银监会威力不够，而是监管者态度暧昧，他们既要抑制银行风险，又担心用力过猛动摇了热火朝天的房地产市场。事实上，如果银监会动了真格，与各家银行未来利益相关，绝不可能对银监会的举措漠然置之。目前各城市、各银行对收紧二套房贷政策各行其道，只能理解为银监会措施不力。
上海中介打“擦边球”
虽然7月19日，上海银监局官员明确表示，严禁变相降低二套房贷首付比例。但在实际操作中，仍有中介能打“擦边球”，把二套房做成首套房。“第二套房最低首付必须四成。”建设银行一营业部个贷工作人员表示。对于四成首付，北京的各家银行均不松口，但对于利率，银行则大多没有一口咬死。“利率最低是可以打7折的，最高是基准利率的1.1倍，但具体是多少，还要看你的具体情况详细谈才行。”
如果购房者选择直接在银行申请贷款，四成首付的关口比较难突破；如果选择通过中介申请房贷，在缴纳一定中介费用后，就有可能按照第一套房的首付和利率标准来执行。“如果之前的房贷没有逾期还款记录，而且相关收入证明资质比较好的话，可以帮助申请低于四成的首付，如果能提供打算卖掉第一套房的合同证明，还能享受7折优惠利率。”一中介物业顾问介绍说。
事实上，在二套房买卖实际操作过程中，一些中介在个别银行工作人员配合下，采取变通手法，将二套房当作首套房放款，四成首付门槛变相降低。刘小姐在番禺路拥有一套三房，无贷款。她6月中旬在某中介成交一套古北一期的住宅，总价320万元，不仅首付三成，还在中介公司协助下申请到优惠利率。刘小姐好奇地问业务员是如何做到的？业务员回答说，有的银行是以家庭为单位，有的银行则以个人为单位。在递交申请的时候，银行没有查看刘小姐的婚姻状况，就视她为首次购房，能够享“名正言顺”三成首付、七折优惠利率。
但这种可以打擦边球的单子将越来越少。一知情人士表示，由于上半年的楼市行情是年初时所料未及的，许多银行已经将全年的贷款预算用完，有些银行更是在第一季度就已完成了全年预算的100%-300%，收紧二套房贷是大势所趋。
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