经济观察报 徐斌/文
今年一季度楼市“小阳春”几乎让所有人都始料不及。现在如果还争论楼市真假回暖的话，实在有点让人厌倦了。目前市场对于楼市的关注焦点，开始更多转移到价格而非成交量上了。
国家发改委和统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的监测显示，尽管70个大中城市住宅价格4月份同比下降1.1%，但新建住房销售价格4月环比上涨了0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。在这70个城市中，环比价格上涨的城市有47个。同时，二手房价也出现小幅反弹，环比上升0.8%。上海、杭州、重庆的成交量甚至创出历史新高。但是，价格上涨后，各大城市商品住宅成交量呈回落态势。尤其进入5月后，来自第一线的销售数据并没有继续乐观的态势，无论新房市场还是二手房市场，都出现了价涨量跌的现象。北京市统计局统计，4月份，北京二手住宅成交均价为9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米，但4月下旬仅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。
一些市场人士对此评价：房价上涨导致需求减少。但事情的另一面其实是：房地产去库存阶段差不多已经结束，下半年到明年上半年这一年内，中国房地产价格将会飙升。
之所以这么说，是因为价涨量跌的现象，就是房地产开始压盘、分批一点一点向外吐货，同时消费者又进入观望状态的结果。而房地产商之所以不敞开了卖房子，因为地产库存现在清除得差不多了。盖房子可不比生产矿泉水，万科盖房子算是最麻利的，但从拿地到期房销售，中间起码得要8个月，一般情况下得要一年左右。如果你是地产商，手里的楼盘卖掉一半，下面你该怎么办？一般情况下，地产商都是一批一批地拿出来卖，每次都涨点价，看看市场什么反应，同时开始买地，准备盖房子增多供应。从缩减投资到出清库存，再到增多供应，这是一个非常长的周期。
这个周期应该自2007年11月份开始，中国房地产月销售开始出现同比负增长。因此，地产商开始逐步缩减投资。在2008年上半年，房地产投资虽然保持同比20%的增速，但事实上，那是地产投资长周期特点决定的。2007年开工的项目，如果不想烂尾的话，在2008年上半年还得硬撑着干下去，哪怕那个时候地产商资金链已经紧绷得厉害。到2008年下半年，所有房地产商好像商量好了似的，一起表示：不拿地不投资。
从2008年11月份开始，房地产销售在央行宽松货币政策、中央减免税费以及房价下跌10%等诸多因素催引下，开始回暖。房地产行业开始进入去库存阶段。但一直到今年4月份，房地产商对未来还是不确定，多有悲观预期，认为楼市“小阳春”不可持续。表现在今年一季度房地产同比投资增速上，不过1%。土地拍卖市场，也是在今年4月份才有所转暖。
万科的态度最为典型：万科一季报显示，报告期内万科累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2%和21.0%；实现营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6%和7.1%。受益于良好的市场销售，万科的存货结构进一步改善。期末，公司各类存货中，已完工开发产品 （现房）66.7亿元，较2008年底下降15.5%，占比仅7.9%；拟开发产品（对应公司规划中项目）317.4亿元，占比37.7%；在建开发产品457.8亿元（其中包括379.9万平方米、合同金额307.1亿元的已售出未结算产品），占比54.3%。在季报中，对市场后续发展，万科仍谨慎地表示，仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。但此时万科同时表示：“公司继续坚持‘量出为入’的原则，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。将结合市场形势，考虑对开工计划做出调整。”——实际上就是准备买地盖房子，万科走出去库存阶段了。
城市库存情况以深圳为例，5月初，深圳的可售套数还有4.7万多套，此后，一路猛跌。截至5月30日，可售套数仅40589套，照此下去，跌破4万套只是时间问题。业内人士认为一旦跌破4万套库存，供需将会失衡，房价飙升是必然的事情。
深圳不过是全国城市房地产行业的缩影，房地产行业去库存阶段差不多要结束了，下半年中国房价估计进入上升通道。
（作者为安邦咨询公司分析师）
|
