中国经济网北京6月5日讯（李雨思） 国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，特别提到今年将研究开征物业税。这一消息将争论了几年的物业税又重新置于公众视线内，同时也对楼市带来不小的影响。物业税到底会给楼市带来什么影响？会不会促使房价上涨还是下跌？著名经济学家李开发今日做客中经在线访谈时表示，物业税出台一般情况下不会使房价下跌，反而有可能使房价继续上涨。
李开发表示，从事实上来说，物业税与房价的涨跌没有直接关系。物业税开征以后，对房价的调节作用不是因为它的出台，而是它的税率、征收方法、征收模式，以及减免或者优惠政策，这部分涉及到房价，并可以引导市场，因此从一般概念来说物业税可以带来房价上涨。
李开发从多个层面给出了他得出这一结论的理由，首先，物业税从一次征收土地出让金等费用改为在持有领域分批征收，开发商可以更多地拿到土地。在城市土地价格下降的时候，会有更少的大开发商拥有绝对多的土地，小开发商根本不能进入市场。因为大开发商可以拿很多的面积，交易次数会减少，它拥有实力。如果小开发商符合准入条件，比如要买价值十亿人民币的土地，必须一次性地压清，比如五千万现金交到一个账户上，这对小开发商不是容易的事情。然后还有开发多大规模的房地产开发商有多少资格，这样就把90%的小开发商排除出，这样有利于大开发商进一步垄断房价；同时由于开发商持有的土地成本比较低，所以他的压力比较小。哪怕这个房子一年卖不出去卖两年，不需要减价销售，因为是稀缺资源。
“现在城市人口的户籍制度给房地产开发商帮了大忙”，李开发说，每年经济的高速增长是百分之十，人口增长是千分之二甚至千分之五。通过产业发展，越来越多的人聚集到大城市，但是他们没有买保障性住房的资格。这些人是城市经济的贡献者，但不是城市经济的享受者。户籍制度的矛盾促使很多人来到商品房市场，给高价商品房提供越来越多的客源。
而在与银行关系上，开发商也占有有利地位。由于城市土地资源紧缺，当大开发商拥有土地的时候，银行愿意给它贷款，因为这块土地特别值钱，如果不还银行的贷款，就会把土地收走。随着经济发展，土地的价值越来越高；
李开发认为，从地方政府方面来看，他们现在的考核机制和管理方法也是希望房价上涨的。“尽管很多城市领导都希望房价下降，实际上房价下降涉及到干部绩效的考核，房价上涨的时候城市的GDP上涨，这就是城市的经济增长力高。现在考核一个城市领导干部的政绩主要靠GDP。当GDP上涨以后，房价提高了，政府的税收多了。”因此他认为，现在政府政绩的考核和财政收入的增长与房价有关，政府与开发商之间是互利阶层，如果想让地方政府有效地平抑房价，必须在考核制度上进行改变。
“我们不能要求所有的开发商都具有高尚的社会道德，所以他追求高价无可厚非，你可以骂他，但是不能说他错。”李开发认为，在征收物业税后，开发商的土地成本下降了，但是资源垄断的绝对利益提升了。开发商是理性经纪人，只要能挣更多钱的时候，绝不会挣更少的钱，不会把自己的利益让给大家。比如原来的房子卖两万块钱一个平方，过一段时间调到两万五千块钱，然后提出优惠10%。开发商作为企业代表，追求利润就是他的目标，只能说有些开发商能够约束自己的利润需求，会把满足消费者的需求当成重要条件。
他也表示，开发商的所有成本，最终都可以转嫁到消费者头上，而我国现在缺乏阻止其转嫁的方法。在转嫁的过程当中，除非是政府能够放手，让更多的流动人口进入城市户籍，给他们提供保障性住房，城市的保障性住房应面向城市70%，乃至80%的人口。但是我国现在的经济适用房到目前为止的销售总量还未超过4-5%，所以依然是开发商主导的市场。
“所以正式物业税出台以后，一般情况下房价不会下跌，甚至有可能使房价继续上涨”，李开发说。他认为最重要的还是要看税率，不同的税率和不同的政策在这个方面调整幅度的大小会导致房价的上涨和下跌，而不是只出台一个物业税就可以起到作用。物业税当中的核心几条是税率是多少，是单一征收税率还是累进征收税率，是对自住房还是保障性住房的优惠政策。这三条的力度大小、征收模式决定了能不能对市场进行调控，以及调控的作用有多大。
|
