焦点:5月27日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》下发,要求自5月25日起各行业固定资产投资项目根据新的“最低资本金比例”执行。其中最值得关注的是,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%调整为20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。
政策解读:
什么是资本金
固定资产投资项目资本金比例,是指固定资产投资项目自有投资占总投资的比例。根据国家规定,投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,降低资本金比例就是降低了融资门槛。该指标根据不同行业和项目的经济效益等因素确定。
对于商品房行业而言,项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,业内又称“自有资金比例”。2004年9月,中央为调控当时过热的房地产市场,要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年,随着楼市升温,中央曾出台过一系列调控政策,但35%的大限从未松动。
这次是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,已恢复到1996年的水平。
效果预测:
鼓励民资进入房地产
“国家下调资本金目的是希望带动民间投资,以投资来拉动增长,在以往房地产投资占固定资产投资的比重在三分之一左右,而今年房地产投资的增长缓慢。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说,“国家下调资本金比例对房地产市场来说,由于门槛的降低,可以促进房地产投资的增加,从而增加市场上商品房的供应,以缓解目前南京房产市场上供应紧张的局面。”
苏鼎房产研究所所长宋坚告诉记者,国家政策的出台降低了投资的门槛,刺激了目前低迷的土地市场,让开发商能够更加充分的竞争使地价、房价都不会涨得太快,这对于老百姓是有利的。对于土地市场,过去住房和城乡建设部是倾向于垄断的,但这样做的结果是房价上涨得反而更快,像南京房产市场,在万科等开发商进入以后,使得房价更加稳定。目前的政策可以使房地产市场得到充分的竞争,从而使房地产行业的利润下降,使房价更加趋于稳定。对中小企业而言,他们对利润的追求并不像大开发商那样有更高的期望,可以获得更多的投资机会。
国家这样做更加符合市场经济的运行规律,用市场来调节房价可以从根本上解决房价过高的问题,从而使得房产开发市场的发展更加科学,符合科学发展观的要求。
市场解读:
信心大于实际效果
张辉表示,“资本金比例的下调从长远来讲会增加市场供应,使得房价上涨的幅度不会像现在这么快,但就目前而言自有资本金的比例下调对房地产市场不会有特别显著的影响,对中小企业开发商而言,主要还是信心的提升,信心的作用更大一点”。从政策的初衷看,通过降低资本金比例的“加杠杆化”的政策效应,刺激房地产投资,从而提升投资者信心,保增长的意图非常明显。
“资金链对于房产开发商来说一直都是处于紧张状态的,国家下调了资本金比例,降低了门槛,对于中小开发商而言,有利于他们进入市场,但就银行自身而言,它有自己的风险评估体系,不会因为自有资本金的下调而放宽贷款门槛,它还是要对开发商的投资风险进行评估。但总体来说资本金比例的下调对房地产市场来说是个利好消息。”张秘书长对记者说。
房价走势:
网民看涨,专家看跌
自进入2009年以来,房地产市场成交回暖迹象明显,房屋销售量和房价不断上升,那么商品房资本金比例下调,房价是看涨还是看跌呢?
某知名网站进行的购房者调查显示,73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致“房企资金压力缓解,房价上涨”,只有18%的被调查者认为新政“使房企间竞争更加激烈,促使房价下降”。有高达81%的购房者认定,新政不能救市,只是救了开发商。只有14%的被调查者认为房地产市场将回暖。
万科董事长王石近日在接受媒体采访时称房价进入“后拐点时代”。王石表示,当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的中国香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论,房价连续上涨是不可能的。对于现在业界认为楼市走势经过去年以来的“小压”之后还会再弹起来的观点,王石也表示不认同。
社科院内部对房价的争议更为精彩,社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)称,在经济规律的大势压迫下,中国城市房价将在2012年滑入谷底,跌幅可能达到现价的一半;社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞则说,尽管中间可能有波动,但从长远来看,房价上涨是必然趋势。“由于建设成本不断提高,因此至少3年以后,房价肯定会涨。”
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