今年楼市回暖来得有点突然,开发商们似乎都有同感:房价反弹明显,涨价1000元/平方米与其说是去库存化的体现,不如说更像一场资金回笼的赌注,这时候要加大开工量,似乎反应有点滞后,光是报建和开工,就赶不上这个非常完美的时间节点了。正如一位开发商所言,“我们现在就是要快建,快卖!”开发商现在唯一能做的就是加速去库存化和加快开发速度。而横亘在开发商面前的,是土地、经营管理和发展战略三大隐忧。 推荐阅读 “美女股神”王雅媛 ：年轻人别急着买楼(图) 上半年新增信贷逾6万亿 温家宝：培育新兴产业 中央调研 人民日报：国有股转持有利股市 国有股转持涉131个股(名单) 打新神话不再 新股IPO后有溢价 东航上航重组幕后现政府推手 [直播预告]“巴菲特午餐”网拍
仲量联行在其最新发布的《全球市场观察》中指出:虽然全球经济正显现出一些回稳的信号,但房地产市场的复苏却落后于经济大环境。从短期的周期性变化很难得出结论说房地产市场已经触底,其中政府经济刺激方案、宏观经济发展、扭转“分母”效应和定价趋势,都表明复苏布满障碍。
土地是死结？
金地集团董事长凌克认为,楼市调整幅度太小,不合常理。“现在这些开发商纷纷在调高新开工量,准备拿地的欲望也很强。现在出的地价也很高,可以说面粉贵过面包了。去年大家基本上没有拿地,今年拿地后,房地产投资增幅马上就上来了。从投资的角度看,也会不断推高地价和房价,最终在心理上给市场参与者造成心理的影响。”
全国工商联主席聂梅生透露,美国在房地产市场最好的时候,土地成本也还是占成本的30%,而现在国内楼市似乎有些失控。在6月15日的一场闭门会议上,开发商纷纷指出土地政策目前还需改进,土地招拍挂市场有时往往推高了房价,而城市中心的拆迁和城中村问题迟迟没解决,也导致了市区土地的有效释放。
富力地产执行董事吕劲曾经拿着100亿去上海拿地,却毫无进展,因为上海的“暗标”往往导致“面粉比面包贵”。今天的吕劲,有点庆幸富力当年没有激进拿地。来自广州的颐和集团董事长何建梁坦言,颐和集团从来不在土地招拍挂市场拿地,而是通过二级市场或者协议并购拿地。由于比较稳健,今年颐和集团50万平方米左右的开工量,相对于去年增加了50%左右。颐和今年进入昆明,拿地5000多亩,年底动工。颐和的项目利润率都在20%以上,他还透露,预计明年第三季度是颐和上市比较合适的时间。
房企两极分化现象持续
除了土地这一无可抗拒的客观因素之外,张永岳指出,房地产市场还没有发展成为所谓的寡头垄断,房地产尽管集中度在提高,但从长远来看还处在垄断竞争的状况,开发商主要还是靠产品差异化和地域差异化赢取竞争优势,在此过程中部分开发商在整个市场和局部市场当中占有比较明显的优势。
“企业两端分化的现象仍会持续,企业持续盈利能力是关注的重点。”张永岳说,由于上半年形势好,加上出货速度加快,从今年统计数据来看,肯定会好于去年,如何保持企业持续的盈利能力,并且考虑到明年企业的盈利状况,这是部分企业仍需要关注的重点。
张永岳认为,房企如果注重为新一轮发展进行新汇集和整合,对其打造新一轮发展的核心竞争力大有帮助。“企业家要注意房地产企业的变革,要注意企业团队专业化的提升,注重开发企业工作流程的进一步完善化和科学化,开发企业的成本控制,要进一步规范化和精细化,还要鼓励创新,提倡创新,在创新过程中,也可能产生再生风险,对风险也应该有所控制。”
阳光100置业集团董事长易小迪指出,当房企定价不得不考虑周边项目的水平时,这才是真正的市场竞争。企业应该欢迎这种市场化的竞争。
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