随着房地产股的走强，市场中关于楼市前景的多空激辩也开始升级。有专家预测年内房价可能有5％-10％的上涨， 买地建房将成为热门的投资领域。“空军”代表则称，刚性需求集中消化期已近尾声，开发商盲目拿地可能导致其三季度面临新的资金链困局。
随着房地产股的走强，市场中关于楼市前景的多空激辩也开始升级。有专家预测年内房价可能有5％-10％的上涨， 买地建房将成为热门的投资领域。“空军”代表则称，刚性需求集中消化期已近尾声，开发商盲目拿地可能导致其三季度面临新的资金链困局。
近日，摩根大通中国区董事龚方雄频繁针对楼市发言。龚方雄认为，地产、银行及资源类、消费类股票将成为未来股市投资热门。宏观经济继环比见底后，在即将公布的5月数据中会有同比见底的迹象。通胀在当今经济环境下不无利好，那就是通胀预期可能带动消费者积极消费，购房购车。
此前，龚方雄还在不同场合表示，年内国内房价上涨幅度将达5%-10%，明年涨幅将达到10%。房地产库存量将在年底全部消化，明年进入供不应求期。如果房地产商在今年下半年低价买地建楼，预计在2011至2012年通胀较高时售楼，将获得可观盈利。
龚方雄的预测印证了目前房地产开发商热切拿地的事实。据上海证券报统计，4月以来，包括保利、万科、绿地、龙湖、金地、碧桂园等几乎所有的大型房企都先后重返土地市场，动辄50％至80％的溢价率令土地市场重新火爆起来。
但是，这种土地与商品房双热销的局面究竟能持续多久，市场却有不同说法。
“单就商品房成交的绝对数量来看，我们预测会稍有下降。每周这么大的成交规模不太可能持续。原因主要是市场上适销对路的产品基本上被消化得差不多了，余下这些区域较偏或者户型较大的产品会降低去化速度。”成都世家机构分析师樊邦勇表示。今年前五个月，成都商品房成交量连续攀升，到5月达到了14572套的最高峰。相比1月的7289套，月成交形势几乎有了一倍的增长。这种火爆形势是市场从未预料的情况。
陈啸天表示，今年上半年，开发商根据大好的商品房成交形势来判断楼市走向，得出了拿地最佳时机的判断。一些企业可能出现跟风拿地的情况，也就是没有根据企业资金链现状冷静进入土地市场。地价追高现象将在未来愈演愈烈。陈啸天则表示，开发商根据目前热销情况判断楼市前景可能有误，并最终导致资金链风险。
4月底，金地集团以82％的溢价率拿下上海徐经镇3号地块。分析师薛建雄介绍，该项目挂牌起价仅3000元/平方米，总价3亿元，但是金地的最终成交价高达楼板价5580元/平方米。按此计算，其上市销售的价格可能达到10000元/平方米。但目前该区域的销售均价只有8000元/平方米左右。“在这样的土地市场推动下，房价持续攀升是肯定的。”薛建雄表示。
专家表示，一旦刚性需求集中释放期结束，房价又不断攀升，三季度成交量下调将成为必然。目前开发商热衷于寻找各种融资渠道，同时在土地市场继续抢地。但是，对于三季度由于高价而会产生的低量，继而引发的资金风险，开发商仍旧意识不够。
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房地产业既是拉动中国走出当前经济减速的重要一环,也是降低人们消费能力影响扩大内需的“祸首”之一。大家最关注的一点,就是未来房价到底是会涨还是会跌。但是很遗憾,目前市场上唱多和唱空的论调都不缺乏,而且嗓门也差不多的大。
唱空一方
建设部政策研究中心主任陈淮:未来房价上涨并不现实
陈淮认为,重置成本的下降让房价回升失去了市场触动的基础,未来房价上涨并不现实。
所谓的重置成本,指的是现在重新购置同样资产或重新制造同样产品所需的全部成本。
陈淮说,房价高昂很大程度上的原因是当时土地价格上涨之后导致重置成本的上升,这种土地价格上涨后的钱并装不到开发商的口袋里,因为开发商还要按照已经上涨的土地价格补充自己的要素消耗。因此,房子生产过程中的钢材、水泥、土地价格、企业再生产的成本才是房子的真实成本,而库存购入的原材料的成本并不是开发商的真实成本。
“我们现在的重置成本处于一个下行的通道当中,这注定我们房价上涨没有这个客观的基础。事实上,我们的房地产市场单边暴涨和单边暴跌的现象都不会再出现了,不断小幅波动的行情将会成为常态,对于未来的房价,我更趋于这样的一个判断。”他说。
北京市统计局新闻发言人于秀琴:北京市房价还将下降
于秀琴日前表示,北京市的房地产市场价格涨幅回落才刚刚一年,就结束是不太可能的,回落还会延续,房地产价格的调整还没有结束。
于秀琴说,目前房地产市场出现了所谓的小阳春。但是据调查,房地产企业家对房地产未来的走势仍处于观望状态,房地产市场仍处于调整期。这个调整期体现在两个方面:一是房地产投资大幅下降;二是房地产商品房的库存量相当大,现房空置面积1437.2万平方米,说明房地产市场处于供大于求的态势。
她表示,为了促进交易量的增长和回升,中央和地方政府出台了一系列的措施,在这种情况下,一季度确实出现了一个政策性的反弹,销售量比去年同期增长了81.1%,这是商品房交易量连续3年下降后的一个回升,是恢复性的增长。但是在政策和政府的大力度救助下,地产商不顾交易量的下降主要是购房成本过高导致这一事实,很不理性的在稍有好转时就提高价格,于是又重复走了宏观调控前的路线,所以预计调整期还会延长。
杨红旭:2009年可能是最寒冷的一年
杨红旭认为,2009年房地产市场还是会呈现底部震荡的格局,价格还是要往下走的,虽然三四月份买房子的人增多了,但是如果因此房价而开始抬头,这对房地产市场的健康是非常有害的,最后又将导致成交量的萎靡,进而形成恶性循环。
“我认为,房地产行业真正转暖至少要在明年。2009年极有可能是改革开放30年来,中国房地产开发业发展史上最不景气、最寒冷的一年。今年不会比去年好,想达到2007年的平均水平,时机还未到。”他说。
中原集团主席施永青:还无法判断楼市何时现曙光
施永青表示,2009年还无法判断楼市何时可见曙光,待2010年大局稳定后,到2011年才可能看到市道的明显变化。
他说:“房地产市场近期出现的‘小阳春’只是技术性反弹,‘回暖’言之过早。”施永青在点评2009年楼市时却仍然表示,这种“量价齐升”仅仅是技术性反弹,产生的原因一是积累的购买力开始在市场上呈现,二是相关政策开始产生效应。
施永青认为,实体经济未全面恢复,而以借贷拉动的经济模式无以为继,楼价不会重复以前的一路上升之势,在某个时点上还会遇到阻力。
施永青预测,预计“五一”期间广州市的一手楼成交量上升,但“五一”后外围四区将会出现一波明显的降价潮。6月份市场较乐观,预计价格稳定,成交较高,但部分买家会有观望心态。全年来看,广州楼市刚性需求将经过5个月左右的消耗期;预计下半年成交将减少,但楼价不一定会下跌。成交均价将在小幅震荡中缓降,预计年底全市一手商品住宅成交均价约为7500/平方米至8000元/平方米。
唱多一方
北京师范大学金融研究中心主任钟伟:房地产调整即将结束
钟伟11日发表题为《从金融宽松看房地产市场回暖》的演讲,认为房地产市场的回暖是持续的,房地产的调整行将结束。他说:“现在手持现金已毫无意义,现金为王的时代已经过去,今年我给房地产公司的建议是买入-买公司、买地。”
钟伟说,房地产市场的回暖并不是中国单独出现的一个现象,而是在全球普遍出现的现象,中国只是在全球不动产的复苏当中的一个部分。其次,由于信贷大幅扩张,房市、股市在内的资产价格很可能会重新上升,此外,中央及地方纷纷出台对房地产的扶持政策,包括地价款的缓缴、对保障性住房货币化的补贴等方案,所有这些因素都决定了市场的回暖将是持续的,2009年商品房的销售面积很有可能接近2007年的水平,甚至不排除超过2007年的可能性。
北京科技大学经济管理学院教授赵晓:经济没见底房价别硬降
赵晓说,房价不能“硬降”,从去年开始税费下降了,按揭的利率降了。可以给大家提供更低的购房成本,这是很好的政策。
但赵晓也提醒,房地产市场要防范“挤出效应”。今年政府拿出大量的钱做保障房,这有两种可能性,一种是来救场,就是开发商房子没有卖出去,政府收过来,变成保障房,也有一种是砸场的。
首都开发股份有限公司董事会秘书王怡:北京市房价降幅不会过大
王怡认为,北京市场在今年出现比较大的房地产下跌可能性不大。
他指出,一方面在经历了2008年房地产“寒冬”之后,随着政府的各项救市措施,包括金融、税收措施等,以及市场刚性需求的确实存在,虽然促使开发商对市场有了更加客观的认识,开始采取合适的方式来迎合市或者满足市场的需求,更多的方面就是从价格上呼应市场。
但是另一方面,不能以平均房价来判断地产的走势,房地产的区域性差别较大,无论是一个地区的平均房价,还是全国的房价、库存,这些数据太过于宏观和笼统,没有实际分析和经营决策的数据。即使从北京市场而言,每个区域与每个区域也不完全相同。
国都证券首席策略分析师张翔:楼市成交回暖状况近期有望维持
张翔认为,短期房地产行业确实已开始回暖。楼市成交回暖的状况近期有望维持。
张翔说,成交量之所以放大,是因为受到房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响,以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放。房价仍然是影响成交量变化的最敏感因素。
不过,楼市的投资性需求还是很低迷,短期内房地产行业的“去库存化”问题难以解决,如果国家宏观经济的复苏情况低于市场预期,那么房地产行业的调整压力将会更大。
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