春节过后，昆明楼市开始呈现“小阳春”走势，楼市回暖迹象明显。记者调查显示，多个近期开盘的项目，出现了一人购买二套房的现象，相当部分的投资需求开始上升。多位业内专家指出，受产品定位和产品结构方面的优势影响，个别项目出现较大比重的投资型购买并不能说明投资性需求全面复苏，而且受宏观经济面影响，楼市仍处于调整期，此时投资仍需谨慎。 5月昆明楼市持续热闹， 面对房价的一路上扬，撬动起3、4月份疯狂成交量的自住型买家开始重返观望态势，但与此同时，楼市部分项目却出现了投资客活跃的身影。不仅有的项目出现了三成以上的投资型购买，而且有个别项目出现二套房以上的批量购买。
5月16日俊发地产旗下的香樟俊园开盘，近1400余批次客户到场。在开盘现场，甚至出现了两家人争抢几套房源的情况。上东城目前正在热销的“上城SOHO”，首付低至3.3万元，售楼部每天至少都有6套房成交，有的客户甚至一次性购买三套房。“购买多套物业的客户绝大多数是投资客”其销售经理沈翠表示。 5月9日开盘的上海沙龙三期就更令人惊讶，336套精装酒店公寓当天售罄，部分客户甚至一次性购买二套以上。
无独有偶，据记者了解，近两个月，除小户型房源外，高频率出现投资客身影的项目还有低价别墅、写字楼及社区商铺等物业。据万辉地产总经理林奕介绍，万辉·星城三期时光九篇5月9日开盘当日，投资客的比例约占到三成以上，部分性价比较高的联排别墅成为投资客喜爱的产品。
投资客最好谨慎入市
进入4月份后，投资客活动频率也比2008年楼市低迷期有所回升。很多项目出现一个客户购买二套以上房源，除了投资客信心的恢复，项目的性价比、地理优势也是此次热销的重要原因。部分业内人士认为，部分投资者看好未来楼市，预计今年下半年昆明楼市的改善性需求及投资性需求成为楼市购买主力。
也有专家对此持反对意见，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研就认为，目前仅仅是投资客蠢蠢欲动的时候，虽然目前个别楼盘出现了投资者的身影，但仍旧是少数投资客在行动，他们还暂时无法对市场形成影响。现在的昆明楼市仍处于调整期，如果真的想投资房产，则需要对其投资的楼盘进行合理的评定和选择。在此，周大研也同时提醒开发企业，投资倾向发生变化是一把双刃剑，虽然投资客一次性购买多套，有利于开发商回笼资金，但是带给开发商的经营风险也有所加大，投资客一旦后续购房款支付能力出现问题而选择退房，必然会对开发商的经营收益和项目形象造成一定的影响。
高级写字楼
记者调查
写字楼市场转型 竞争将白热化
与商铺、公寓、住宅等投资产品不同，由于对投资客资金实力、眼光等方面的要求比较高，写字楼的投资客属于窄众投资。
纵观全国乃至世界各地，由于写字楼一般位于城市的核心区，开发成本也比住宅项目高，运营价值增值的空间比较大，俨然成了商业地产投资中的贵族。但是，昆明写字楼市场销售价格“倒挂”的现象比较明显。据至祥研究中心介绍，受’99世博会的影响，昆明写字楼出现了盲目扩大投资的现象，写字楼市场的空置现象严重，步入了低谷。近几年来，随着环球金融、北辰·财富中心、顺城双塔等写字楼项目的陆续开发，昆明写字楼市场开始逐步复苏，并进入转型期，整体空置率比较低。目前的市场上已经集中了不少配套相对齐全的写字楼项目，比如顺城双塔、俊发中心、星耀总部基地等，写字楼的供应量不断增加，档次、智能化水平等也得到了很大提升。
至祥研究中心工作人员表示，一般来说，投资写字楼需要重点关注四个方面的问题。首先是区位。是否位于城市未来的CBD区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素；第二是档次。在投资能力有限的情况下，选择面积相对较小但能体现档次的写字楼风险较小；第三点就是软性配套与物管服务。信息化、智能化配置，物业管理的服务都很重要；最后一点就是置业门槛和投资回报。置业门槛的高低决定投入的大小，投资客要根据自身的实力出手。
投资客访谈
投资写字楼 先算算投资回报率
有5年投资经验的李先生近日购买下了一套顺城双塔面积约200平方米的写字楼物业，已经是一家中小型公司负责人的他表示，如果运营成功写字楼的收益很大，但是稍有不慎就容易陷入其中无法自拔，投资前要先想好退路。比如，他已经在开始盘算着，如果写字楼短期内无法招来租户，将先把此地用作公司办公，适当提升企业形象。
对于目前的市场行情，李先生表示，投资写字楼更重要的是看市场的消化能力以及项目本身的稀缺性。一般而言，年投资回报率超过8%的话，写字楼升值的空间就比较大。
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俊发中心 5A甲级写字楼
俊发中心位于北京路。作为5A甲级写字楼，俊发中心以全球500强企业，全国或本土各行业名列前三甲的实力企业为目标客户，软件服务上达到了6E标准，集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身，并邀请世界知名写字楼物业打理公司第一太平戴维斯进行服务，可帮助入驻企业解决营业执照办理、纳税以及外籍员工子女读书、居住等问题。值得一提的是，俊发中心是盘龙区楼宇经济的重点项目，入驻企业可享受到税收等方面的优惠。据了解，俊发中心计划7月底交房。今年初，项目业态全部转为销售，均价为1.2万元/平方米，单层面积多数在1600平方米。
社区商铺
记者调查
社区商铺成商铺投资者主力
从去年第二季度至今，总价不高、区位地段好、有投资潜力的社区商铺成了昆明商铺市场的热点。
据了解，从去年3月份开始，昆明社区商铺的供应量开始放量，持续到去年的7月份，社区商铺的供应量达到了顶峰。而社区商铺的供应量来自于主城区的各个区域，有市中心的摩玛社区商铺、上东大街，二环周边则有银海领域、金色俊园等楼盘的社区商铺，北市区有金江北大街，南市区的广福商业中心、银海畅园等均推出了社区所带商铺。今年以来，社区商铺的投资热略为降温，不仅社区商铺的新推货数量在减少，另外开发商自持商铺的比重也开始增多。但田野咨询机构的杨凡认为，户型面积在100平方米以下、总价在400万元以下的社区商铺比较容易受昆明投资者追捧。
在社区商铺的投资中，杨凡建议，投资者要对社区商铺的如下问题心中有数：一是社区总体的入住率如何，这将是所投资商铺最重要的支撑力；二是要看社区商铺开发商实力如何（比如开发商有没有自持一部分商铺），如果社区商铺全部由投资者自行经营的话，社区商铺的升值空间会少一些；三是商铺面积。
一般情况下实用面积20-80平方米为宜，既能满足便利店的需求，又可以满足小型餐饮的面积需求，同时也可以兼顾多数社区零售商业的面积需求。当然啦，如果是开放式社区的商铺，这样的投资潜力会更好一些。
投资客访谈
商铺投资要看周边消费力
张先生于去年12月份购买了银海畅园的社区商铺，购买单价不到1万元。“这里地处广福路核心地段，省级行政机关已驻广福路。关键是银海畅园的总户数达到1700多户，这样体量的社区，社区商铺的投资比较有潜力”张先生表示，银海地产旗下的业主，其消费能力都比较强，投资这里的社区商铺，无论是出租或是将来转手出手都比较容易。至于收益，他预计2年后起码要超过10%。
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上东大街一环内的临街现铺
位于人民东路与环城东路交会处（延安医院背后）的上东城社区商铺，其3万平方米的商业体量，与周围成熟的白塔路商圈相互呼应，其外向型的商铺定位，也可满足周边社区的商业配套需要。同时，上东大街周围云集了成熟的中高档卖场，规划了时尚餐饮、娱乐、酒吧、精品服饰、品牌干洗店、24小时便利超市、社区医疗保健中心等商业业态，弥补周边缺乏精品外向型社区商业的不足。
低价别墅
记者调查
有风险 但回报高
别墅应该是所有房地产物业中最特殊的。别墅类产品的供应量小决定了产品的稀缺性，而其稀缺性又保证了别墅产品的增值性，从长远来看，别墅产品的增值性是比较强的，长期回报较高。而别墅项目处于居住类物业的顶端，其用户相对来说较为稀少，因此投资这类物业的局限性也比较强。
虽然别墅投资的回报较高，但风险也较大。政策性风险首当其冲，与普通公寓转让行为相比，别墅项目在转让过程中除了需要缴纳个人所得税、营业税等税种之外，还要征收土地增值税，而且针对别墅项目要严格征收。而别墅的第二个风险就是换手率一定不会很高。因为其转让成本非常大，所以别墅产品的变现能力也是比较差的。
目前昆明及其周边地区的别墅产品的购买者以自住兼投资为主要目的的较多，而纯投资的客户相对较少。主要原因在于地区经济发展的水平限制了别墅租赁的发展，而租金是房产投资的一个比较重要的收益组成部分。与上海等沿海城市相比，昆明缺乏一个比较高端的租赁群体，这一点大大消减了别墅产品的投资收益。
投资客访谈
远郊生态别墅 适合长线投资
来昆多年的唐先生，目前是某贸易公司高层管理人员。虽然在老家已经有两套房产，但最近也考虑在昆明购买物业投资，而他最关注的，就是万辉·星城和恒大·金碧天下的联排别墅。之所以想现在购买，主要是因为目前该两个楼盘属于生态别墅，居住环境也比较优越，且价格较为实惠， 100万左右就可以买下，首付只需要三四十万。
虽然目前该区域的配套市政和生活还不成熟，但唐先生对该片区未来的发展蛮看好。“过几年，待交通、市政等一系列配套齐全的时候，涨价是肯定的。即使涨一千块一个平方，赚个二三十万也是没有问题的。”唐先生说。
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滇池卫城滟澜湾别墅低首付投资门槛低
滇池卫城·滟澜湾别墅产品稀缺，总价较低，是昆明市场上别墅市场较为优越的投资产品。滟澜湾占据滇池卫城项目用地内最珍惜、景观资源最为丰富的一块用地。赏GOLF水域，滨滇池、望西山，滟澜湾囊括了高尔夫别墅和观西山全景别墅两大优势。
特别是项目北侧，有着滇池卫城最长的1.5公里高尔夫视野，直面风光如画的高尔夫球场，拥有着极高的景观价值。
另外，由于合理控制了别墅面积，部分别墅的价格仅在140万左右，按照其最低三成的首付，客户仅需42万元，投资进入门槛较低。
小户型物业
记者调查
小户型自住投资皆适宜
近年以来，面积在 20- 60平方米之间的小户型房产由于总价低、面积小、投资小、租金高等因素受到投资者的青睐。
目前昆明楼市在售的小户型房产大部分都位于市中心繁华地段或是二环周边生活配套齐全的成熟片区，除了传统的居住功能外，还具备了一种投资、居家与办公多种功能组合。 小户型房产由于产权、功能、运营方式的不同分为酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO物业及小户型普通住宅等几种物业类型。其中酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO物业属于商业用地的物业，产权一般为40至50年，这部分物业拥有丰富的物业配套设施，有大堂、电梯等设施，出租价格比较高，主城区小户型公寓的租金在1000至1500元/月。
尽管近年来小户型在市场上销售火爆，但它也存在投资风险。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，部分小户型项目是旧房改造，房型、朝向等均存在一些问题。 其次就是产权问题， 商住性质的土地使用年限不超过50年（住宅为70年）。 物业管理费、水电费等生活成本也高于普通住宅性质的小户型。第三，小户型首付一般在50%左右，贷款年限最长为10年，消费者要根据自身的收入、贷款额、贷款周期等因素来选择物业。
投资客访谈
考察物业服务及户型
工作5年的市民孙先生近期一直在关注小户型项目，多方考察后购买了拓东路96号。他表示，购买小户型的意图是投资。所以对于地段及项目品质、周边配套及物业服务都很看重，这些因素将是决定项目未来升值的筹码。拿拓东路96号来说，除了有地段配套等优势外，还引进知名酒店公司进行管理，购房后可以将此房出租给酒店方运营，每月获得千余元的月租，收益比较稳定。
在此，孙先生也建议小户型的投资者，购房时一定要留意其物业和配套设施情况，等算好了投资回报率再出手买房也不迟。
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上城SOHO投资、办公皆适宜
地处盘龙区东风东路与环城东路交会处（延安医院背后）上东城正在推售“上城SOHO”小户型房源，80余套43至90平方米的一房、两房小户型“享受了创业启动金后”，首付低至3.3万至7.01万元，降低了购房者的首付压力。
除了首付款低外，从地段上来说，上城SOHO地处昆明市区一环内，周边汇集沃尔玛、肯德基、好又多、星耀手机城、拓东体育场等完善的配套。选择此类小户型房源，自住、 投资、办公皆适宜。
■业内访谈
市场并不缺乏投资客户
总户数达519套的银座SOHO，今年年初开盘销售以来受到投资者的追捧，目前银座SOHO仅余30余套房源。云南盛泰康业房地产股份有限公司营销总监吴军认为，对于项目好、价格合理的投资项目，其实市场一直都不缺投资者。
以银座SOHO为例，购买银座SOHO的购房者大部分以投资为主。对于项目的热销，他认为，银座SOHO在上市前就经过大量的市场调查，在户型设计上更加考虑投资客户需求及投资回报。银座soho地处宝善街和护国路交会处，地段位置非常优越，自住办公皆宜，银座soho的户型面积就设计在20至50平方米。从项目定位来看，开发商本着诚信为本的经营理念做项目，将更多的利益让利于消费者，而且项目位置优势突出。该项具有较高的针对性，目标客户清晰：年轻人和投资客户。
吴军认为，对于投资者来说，主要看重该项目区域的未来发展潜力及投资回报，目前虽然有投资者进行投资，但现阶段大多数投资者经过去年房地产市场的低谷，因此投资者大多都会相对客观地进行项目分析，谨慎投资。但只要开发项目具有投资价值，市场并不会缺乏投资客户。“对于价格，照目前情况分析，其实很多开发商在价格的制定上都会比以往更为谨慎，因此房价不太可能向前几年一样快速上涨。”吴军如是说。
投资客预留投资弹性空间
在楼市回暖并不明显的形态下，去年年底城市理想二期房源开售，由于销售情况不错，今年3月，城市理想二期公寓开始提价销售，公寓每套涨价1.5万元左右，均价从原来的5600、5700元/平方米提升到5800-6000元/平方米。据城市理想二期销售部经理杨更宇介绍，二期公寓总近200套，目前仅剩几套，投资客户占40%左右。与客户接触下来，杨更宇表示，市场上投资客并不是特别多，并且投资客的心态也发生了转变。原来可能只想着买后立即转手，现在更多的投资客的出发点相对长久，会在考虑项目的使用功能后，作出比较周全的打算，给投资留下的弹性空间很大。特别是对一些纯商业项目，会在综合考量项目的投资回报率之后再慎重打算。
由于政策的作用以及市场的变化，2007年底至2008年，投资客遭受到了致命的打击，今年以来，连续几个月成交数据的回升使得投资客的信心得到了一定回升。“相比去年底，目前的房地产市场好了很多，但这种反弹很反常。”杨更宇表示，现在市场保持上升态势，但仍未企稳，投资客琢磨不透，于是他们不敢贸然下手。
机遇总是给有准备的人。杨更宇认为，市场上部分楼盘的投资潜力仍比较大，但这种判断需要对市场及项目做详细的了解。时下流行的现房销售对购房者、投资客的吸引力也比较大。
投资者必须理性入市
深圳市尊地地产咨询有限公司营销总监曾瑜认为，虽然投资有风险，但不管市场处于一个什么样的态势，房产投资客始终没有断绝过，只是投资者在整体购买者中所占的比率大小存在差异而已。
因为经济环境的因素，现阶段很多人找不到比较好的投资渠道，所以房产投资成为了一个比较好的选择。但因为目前的楼价本身的基数比以前高，投资成本也随之增加，而楼价在短期内的上涨空间又不够，所以短期炒卖的风险比以前增大了许多。而短期炒卖的投资行为，也比较少见。近期市场上的投资客大都持抗通胀观念，以长期收益为目标，做的是长线投资。
如果市场持续向阳，那么进入楼市的投资者可能会增多，但出现猛增的可能性较小。市场经过前一轮的疯狂，政府在市场的调控方面更加有经验，而投资者也更加趋于理性，另外市场也缺乏短期投资客，仅仅靠长线投资者来支撑，类似06、07年投资客大举入市的疯狂场面，也很难出现。虽然目前大家都在说中国的经济复苏进展比原来预想的要快，但经济调整期的长短依旧无法预测。而楼市的调整也同样需要一个过程，6、7、8月份往往是楼市的成交淡季，所以房价在近期内上涨的可能性不会很大。
曾瑜表示，对于发展商来说，不管市场上投资客的比率有多大，目前成交持续叫好的态势确实是个机遇。在金融危机的大环境下，人人都在说“现金为王”，我觉得开发商也应该遵循“现金为王”的原则，在目前的市场情况下，以比较合理的价格入市，走货为先。
投资型需求未全面复苏
对于房地产市场的需求启动规律，最开始启动的为自住型买家，例如结婚、生子、上学等需求，其次是改善性买家开始入市，将原有的小户型住房换为宽大的大户型甚至豪宅，再次是投资客入场，以楼价升值为目的的他们将会推动房价上涨。在现阶段，自住型客户已经统治了市场一年之久，而改善型与投资型的置业需求刚刚在复苏。
至于目前昆明楼市开始出现投资型需求抬头的现象， 云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，一是今年以来全国楼市成交量强劲反弹，从而带动房价上涨。房价上涨抑制了刚性需求，而投资需求却有追涨的嗜好。二是流动性过剩正在形成，人们对未来通胀和资产价格上涨有所担忧，所以投资房产保值、增值一举两得。在今年楼市上出现的投资客有别于2007年的炒房客，他们大都是逐步趋于理性的普通消费者，在有限的可投资渠道中，认为投资房地产的收益相对会比较稳定，因此才下手。
但周大研也表示，短期内出现的楼市投资客增多的现象对整体楼市影响不会太大，因为有一定资产的人才会考虑资产保值、增值问题，因此投资客的活跃只是个盘现象。虽然这种投资需求尚未形成规模，也算是一种可喜的苗头，对于开发商来说，可以抓紧时间出货。但周大研也并不认为当下是投资型需求入场的好时机，“一方面流动性过剩会推高资产价格，另一方面宏观经济复苏之路艰难，利好与利空并存，房价短期还会上涨一些，但下半年或明年可能回调”周大研表示。
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