最近业界讨论最多的，是通胀预期下的投资需求开始入市，部分城市尤其是一线城市豪宅热卖便是明证。4月开始，深圳别墅销售量较去年同期增长了5倍以上，北京别墅销售量同比增长超过40%。投资客颇为多元，既有温州、宁波等浙南专业炒家，也有手握重金的私营企业主；既有内地的富裕阶层，也有包括港台在内的境外人士。
这股势力的迅猛出现，改变了短期内楼市的运行轨迹。今年春天开始的本轮楼市反弹源于政策利好和降价促销，2-3月份以刚性需求为主导，3-4月份改善需求快速跟进，5月份以来投资需求异军突起。3月开始，房价慢慢上涨，70个大中城市房价环比增长由负转正，随着房价攀升，对价格恐高的刚性需求萎缩，事实上投资需求已从前者手中夺过接力棒。于是，5月许多城市房屋成交量依然出现增长。
在经济尚未全面复苏的背景下，投资需求缘何如此胆大？大宗商品和资产价格正在脱离宏观经济面，5月份全球原油价格上涨29.7%，接近70美元，创下1999年3月以来单月涨幅的新纪录；全球股市亦有明显上涨，上证综指较2008年底的1821点，目前已反弹四成左右。这一切都拜流动性过剩所赐。
米尔顿·弗里德曼曾指出：“通货膨胀永远而且处处是一种货币现象。”流动性过剩必然导致通胀，而通胀又分为三个指标：货币通胀、资产价格膨胀和消费物价通胀，且在出现时间上呈先后排序。去年第四季度，诸多国家为救市大发货币，我国今年4月末M2增速近26%，为最近十几年来的最高纪录。前四个月银行放贷超5万亿元，乘数效应惊人。货币通胀形成后，必然推高资产价格，在实体经济尚未复苏，甚至连百年通用都难逃破产保护的情况下，部分资金并未如政府所愿进入实体经济，而是拐进了资产市场。
目前，我国正经历资产价格上涨阶段，作为保值增值功能显著的准资产品，房屋成为投资热选对象。在实体经济尚未复苏的情况下，很多行业仍处于去库存化的时期，部分企业主不敢在主业上追加投资，由于担忧通胀，投资房产合情合理。那么，通胀的下一步，就是消费物价，也即CPI的上涨。今年2月以来，CPI连续负增长，今年第四季度，可能转为正增长。
让人担心的是，除了国内资金流入楼市外，境外资金也开始跃跃欲试。近期京沪深皆出现境外资金的身影，不过目前还只是散户，前些年喜欢在华整幢收购的机构投资者还没有动作。然而，海外热钱有可能卷土重来。花旗银行最新报告表明，过去六周内，平均每周流入亚洲的资金已经达到2007年牛市高峰每周流入的资金量水平。事实已经明白，在眼下资产价格上涨阶段，在投资投机需求主导下，近两三个月的短期内，房价还会上涨。这其中存在明显的结构问题，投资需求扎堆的一线城市将有明显上涨；高档物业的价格涨幅要大于中低档物业。由于随着价格上涨，需求必然萎缩，部分中低端住宅可能不涨反跌，而改善需求将呈中性。有一点需要指出，投资投机需求往往成为媒体关注的热点，高端物业价格的上涨，会制造恐慌情绪，挟裹部分自住需求入市。
一方面经济复苏不容乐观，一方面资产价格上涨，全球经济可能会出现最恼人的“滞胀”——1970年代曾出现过。如果真是这样，则本轮我国经济复苏的形态将与十年前迥异。那么，在此形势下，一线城市高端房价上涨将会持续多久？
这取决于两点。一是国家何时会改变宽松的货币政策，重新收缩流动性。二是管理层何时会出台政策控制楼市投资投机需求。由于以一线城市为代表的少数东部大城市房价泡沫原本就未挤净，如果第三季度房价继续非理性高涨，极有可能引致重新加税、提高贷款利率、“限外”等。以目前错综复杂的经济形势而论，此次房价吹泡沫的时间，可能难以持久，一个季度左右就会调整。 |
