从风生水起到渐渐沉寂再到重出水面，这些年，“物业税”时隐时现般出现在公众面前。但物业税何时开征，迄今仍是一个难解的谜。昨天，物业税再次被提上议事日程——国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提出由财政部、税务总局、发改委、建设部四部门负责，年内研究开征物业税。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士，前段时间才在国家税务总局扬州培训中心为税务工作人员进行了物业税基础知识的培训。说起物业税，他介绍说，目前地价和税费约占购房总成本的50%左右。也就是说，房价中包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费占据了相当比例。而所谓“物业税”政策就是将以上在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段，逐年收取。
“就好比一件商品，是一次性付款还是分期付款。讲白了，现在买房相当于‘一次性付款’，而征收物业税，就是要变为‘分期付款’。”吴翔华说，从长远来看，征收物业税是件好事，因为它可以打破“土地财政”的依赖；抑制过度占有资源，保护必要消费。
2007年，南京、马鞍山、郑州等一批城市被列为首批物业税试点城市。南京几个区和1个县随后进行了物业税“空转”试点，住宅和非住宅按照不同的税率模拟征收，一切步骤与真实收税流程完全相同。国家税务总局为此还研制了专门的征税软件。
但是，对于物业税模拟征收的情况，南京地税部门一直讳莫如深，不肯透露拟定的起征点、免税标准和税率等。吴翔华分析认为，这是因为物业税征收十分敏感。最难的环节是如何评估税基？也就是说，这套房子到底值多少钱？税率的确定也并不容易，到底是0.5%还是1%抑或1.5%？“如何收、收多少，才能保证收到的税与过去房地产税收相当，确保政府不差钱、不少钱，这的确非常难。”
他说，去年下半年，由于国家拉动内需，要减税负，物业税的征收又暂时被搁置下来。在拉动内需之前，关于物业税的提法是“住宅暂不开征物业税”，仅对厂房、商业用房等非住宅征收物业税。“非住宅过去就征收房产税、城镇土地使用税等，对其征收物业税，就是把过去的税种合而为一，税种的意义实则不大。”因此必须要对住宅征收物业税，才可能对市场产生实质性的影响。
但当下横亘在物业税面前的难题还真不少。因为物业税的开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻变革，它牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的牵扯和博弈——
比如在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府就没钱了，在经济形势不尽如人意、财政收支吃紧之际，地方政府再作出这样的利益让步，无疑是艰难的。
而从购房人的角度看，在现行土地出让制度不变的情况下，物业税开征肯定会增加他们的负担。因为土地出让金、土地增值附加费等等已包含在房价内，购房人已为此买单，如不实现物业税与原有土地税费制度等各种税费体系的衔接，便等于税上加税，相当于购房人将名下的物业按市价再买大半次，压力可想而知。
南京中原地产交易中心主管李千娥表示，国家四部门年内研究物业税的消息，目前对房地产市场的影响应该不会太大。“毕竟只是一个信号，市场最关心的是物业税以什么样的形式出来，税率如何？土地出让金是否会减少？流转环节的营业税是否会取消？从第一套房开始征，还是从第二套房开始征等等细节。只有这些确定了，才可能对市场产生撼动。”
本报记者 汪晓霞
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