核心提示：面积纠纷，是近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。如果开发商交付的房屋面积与合同约定不符，购房者应如何维护利益？铁西区法院今年3月一审判决一起此类案件，开发商被判退购房差价款19693元。
买车库面积少了2.34平方米
2006年9月，杨某从沈阳某房产开发公司购买一处车库，建筑面积为36.43平方米，该车库价款按套计算，总价款为20万元。双方在合同中约定，车库交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值超出3%时，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2006年10月，杨某按照合同约定面积交纳了车库契税8000元，房屋维修基金2904.73元。2007年2月，杨某发现，沈阳市房产局下发的房屋所有权证上确认的车库面积为34.09平方米，比合同约定的面积减少了2.34平方米，面积误差比为6.423%。杨某要求给付面积差价款19693元，赔偿因房屋面积减少造成的各项损失649元。
开发商辩称车库是按套出售
开发商辩称，车库是按套出售，如有面积误差也不应给付差价款，售楼员的笔误造成了合同中约定了面积差价的处理方法。杨某多交的契税及房屋维修基金不是开发商造成的。因此，请求法院驳回杨某的诉讼请求。
杨某答辩称：开发商如果按套出卖，就不应该有房屋面积误差时的约定，以此可证明开发商是按面积出售。退一步说，即使双方没有约定，出现面积误差时，也应按相关司法解释多退少补，这也符合交易习惯。
判决退还购车库差价款
法院认为，商品房买卖合同合法有效，双方当事人应履行合同的约定内容。虽然合同中约定车库按套出售，但同时亦明确约定了发生面积误差时的处理原则，虽然合同未标明车库每平方米价格，但标明车库面积及总价款，可推算出车库每平方米为5490元。有关法律规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此开发商应按照合同的约定返还杨某房屋面积差价款。房屋契税、房屋维修基金的收款单位均不是开发商，虽然杨某因车库实际面积减少而多交了部分费用，但预售商品房前及房屋竣工后确认房屋面积均由有关部门测量，并非开发商的过错导致车库面积有误差。因此，杨某主张开发商赔偿损失649元，法院不予支持。铁西区法院判决开发商给付杨某车库面积差价款19693元。 购房常识
面积差价款计算方法
面积误差比：（34.09-36.43）÷36.43×100%=-6.423%
依据合同：3%部分内的差价款：36.43平方米×3%×5490/平方米=6000元
超过3%部分的差价款（2.34平方米-36.43平方米×3%）×5490元/平方米×2=13693元
面积差价款合计：19693元 多大误差应双倍返还？ 铁西区法院一位法官告诉记者，本案中对面积误差的约定很明确，不容易引起歧义。如果商品房买卖合同中对面积误差的处理没有约定，而开发商交付的房屋建筑面积与合同约定不符，购房者又该如何维护利益呢？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第14条规定，出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比绝对值在3％（含3％）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。具体处理原则：（一）面积误差比绝对值在3％（含3％）以内，买受人应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，买受人不得以此为由解除合同；（二）面积误差比绝对值超过3％，买受人有权解除合同并要求出卖人返还已付的房款及利息。如买受人愿意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的所有权归买受人，并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款及利息，由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％部分的房款，由出卖人双倍返还买受人。
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