购房者赶乘政策“末班车”，开发商销售火爆成交远超去年同期，2010年楼市普遍看涨。今年冬天沈阳楼市反常现象背后意味着什么？
临近年末，市场上关于房贷七折优惠是否延续、改善性二套房贷政策是否收紧、以及沈阳“25条新政”将要到期等消息传得沸沸扬扬。
各楼盘销售人员都以“抢搭”年底各种优惠政策“末班车”为由进行推销，刺激着沈城楼市“暖冬”不断升温。
记者走访中发现，大部分楼盘仅11月份销售量远超去年同期，有的甚至高达10倍之多。
【销售火爆】
年末开发商业绩不断创新高
从市场供应来看，年末市场并不平静。
一些开发商准备把握住年末各种优惠政策尚未取消作为促销重点，在年终冲刺阶段再争得一块市场蛋糕。
记者通过市场调查了解到，很多项目都销售火爆，业绩也不断刷新，屡创新高。
“今年的冬天和往年非常不一样！”阳光100辽宁置业有限公司推广部经理肖斌告诉记者，“仅11月份我们的销售已经突破了3000万，这样的业绩已经是去年这个时期的几倍了。”
而和肖斌一样，沈阳鸿发展房地产开发有限公司的销售总监姜福鹏也有同样的感受。
“今年冬天的销售非常好！”辽宁保利房地产开发有限公司副总经理、营销总监何智韬在接受记者采访时难以掩饰心中的喜悦，他告诉记者：“仅11月份，我们的销售额已经突破了8.5亿，这个成绩相当于去年这个时期的10倍多了。”
果舍添香 (论坛 新闻)的企划经理王婷也告诉记者：“我们根本就没有冬天的感觉，现在来看房和买房的人都络绎不绝。”
【原因分析】
赶乘政策“末班车”是“暖冬”主因
记者在走访的过程中，在很多楼盘都遇到了销售人员的温馨提醒。
“首次置业现在能享受到贷款利率七折的优惠，‘25条新政’也快要到期了，所以赶在年底前置业，可以节省不小的一笔费用。”记者所到售楼处都会听到这样的声音。
“受未来政策变化的不确定性影响，不少购房者都想赶在新政策出台前出手，想搭上优惠政策的末班车。”沈阳龙宇中天总经理乔一洋表示，“有些明确规定年底到期的政策，距离政策到期还有不到一个月的时间，或许在这段时间内还将掀起新一轮的成交高峰。”
何智韬表示：“对于一些资金充裕的购房者来说，他们在这个时候选择了买房投资，这样对于资产是一个很好的保值。”但他也强调，“目前我们的购房客户中自住和改善型客户都有。一些首次置业者说，他们之前一直是犹豫的，而‘25条新政’即将到期起到了催化剂的作用，促进了这些人下了买房的决心。”
随后记者采访了辽宁大学经济学院曲赜胜教授，他分析了目前出现暖冬的根源，他说：“目前出现销售火爆的局面，我认为主要有4点原因：第一个是政策原因，因为一些优惠政策将到年底到期，明年是否延续还是个未知数，所以更多人会抓紧出手赶上政策的‘末班车’；第二个就是人们通胀预期的增大，刺激了投资性需求的增长；第三点原因是今年前三个季度楼市销售火爆，使得开发商都提前完成了销售任务，这样在第四季度开发商销售压力小的情况下可以更加毫无顾虑地运动营销手段促进消费者消费；第四点就是一线城市的传导作用，这里主要是因为沈阳市场的相对滞后，南方一线城市销售火爆的情况传导到了沈阳。”
【市场预测】
开发商调整产品看涨2010年
2009年市场的火爆也让开发商对2010年充满向往。
众多开发企业都对明年的市场表示乐观。何智韬认为：“今年的市场火爆，消化量大主要是释放了去年被抑制的刚性需求，因此今年的火爆并不会对明年构成实质性的影响，也就是说并不存在消费透支的情况。”另外，他还认为今年消化量过大，将导致明年上半年市场相对缺货。他说：“今年下半年开工和明年上半年开工的项目将在明年下半年入市，那么明年上半年就会出现相对的‘卖方市场’。”
由于看好明年楼市，开发商已经开始调整价格和产品结构。姜福鹏告诉记者：“目前各个项目都在上调价格，按照我所掌握的情况来看，基本上平均上调200元到300元的幅度。”对于近期的价格调整，姜福鹏认为销售火爆是一个非常重要的原因。但是他认为让开发商看好明年涨价的一个主要原因是今年沈阳地价的上涨，“今年的地价上涨得很快，按照工程造价预算，很多新拿地的项目再卖今年市场的价格肯定是赔钱的，所以明年肯定要涨价的。”
与价格调整同时进行的是产品结构的调整。何智韬透露目前保利地产的产品线已经进行了完善：“我们主要进行了两方面的调整，一方面针对刚性需求首次置业者，我们将户型进行了压缩，这样可以让更多人在总价上能够承受得起，同时，针对改善性需求者，我们扩大了这部分的产品量，这样可以更好地适应越来越多的这些‘不差钱’的购买者的需求。”而肖斌告诉记者：“我们阳光100绝对不打赤裸裸的价格战，我们的策略永远是品牌先行，然后不断地适应市场的变化推出好的产品。”
乔一洋告诉记者：“由于投资和改善型客户比例增加，开发商现在已经越来越多地把目光投向了这些‘不差钱’购房者。”
【冷静提醒】
火爆之时 开发商千万要冷静
火热的楼市催生“涨”声一片，也有房产企业保持冷静。
华润置地（沈阳）有限公司营销总监梅晓红告诉记者：“我们开发商一定要冷静冷静再冷静，一定要从大的氛围中跳出来思考问题。2008年金融危机的时候，很多企业都很悲观，当时我就说一定要谨慎乐观，所以当时我们没有停工，继续开工，今年市场印证了我的看法，迅速回暖了。那么现在我也要说，在市场非常乐观的时候，我们需要的是冷静，一定要跳出来看这个市场。”
梅晓红的看法与专家不谋而合，曲赜胜教授说：“目前国内的房地产市场依旧是政策市，也就是说受到政策的影响比较大。今年的市场火爆除了市场供需的结果外，更离不开政策的因素，因此开发商要清楚地看到这一点，绝对不能盲目乐观。”谈起2010年的楼市，曲赜胜说：“目前还不好判断明年的政策走向，因此我也不能轻易去对明年的市场做出评价，但是有一点是我需要提醒开发商的，那就是国家的政策是依据市场的情况而制定的，也就是说政策和市场是双向互动的。如果市场继续这样火热地涨下去，出现非理性的群羊效应，那么负面作用就会加大，国家肯定会出台宏观政策进行针对性的调控。”
曲赜胜认为，越是在市场好的时候越是开发商需要理智的时候，他说：“国家明年的政策肯定是要加大保障房的建设的，这是大的方向。所以开发商应该对市场进行精细化的判断，要回归到基本经济层面来判断市场，这样才可能做到整个房地产市场和企业的可持续发展。”
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