“虽然在2010年城市投资前景和发展前景亮相核心调查中，上海及多个中国城市依然排名领先，但绝对值仅仅略过良好级别，领先优势相当有限，对投资者而言仍需相当谨慎。”近日，在由城市土地学会(Urban Land Institute)和普华永道共同推出的《2010亚太区房地产市场新兴趋势报告》（以下简称“报告”）发布会上，城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员Stephen Blank指出。
报告指出，尽管基准贷款利率出奇的低，但贷款成本依旧高昂，这意味着亚洲房地产市场投资回报率20%以上的时代可能已经结束。报告还警示，西方市场的去杠杆化还远未实现，西方经济复苏前景尚不明晰，亚洲市场的信心可能也有所保留。
房价暴涨消耗中国优势
据了解，该报告综合了逾270位国际知名的房地产专家的意见指出，自全球金融风暴发生以来，亚太区房地产市场相对欧美市场表现出了出乎意料的抵御冲击的能力。尽管亚洲地区在2008年至2009年初也出现了类似于西方经济体的房价和房租陡然下跌的局面，但中国经济超乎寻常的韧性使整个亚洲市场在2009年下半年有所回升，这主要得益于中国政府采取的一系列财政和货币刺激政策。
“多个亚洲市场在09年末开始发出积极的信号。在中国市场的强势带动下，交易量从很低的点位获得反弹。”普华永道亚太区房地产税务主管合伙人苏国基表示，亚太区域的房地产市场价格上升。虽然整体涨幅有限，但某些资产种类和某些区域市场（尤其是中国）上涨显著。
报告预测的投资前景指出，2010年亚洲排名前五的城市分别为上海、香港、北京、首尔和新加坡。苏国基坦言，今年中国城市占据排名榜领先位置，主要因为由政府主导运作的超强流动性在全国范围内拉升了市场，催生了中国商业地产市场的全面复苏。
“上海房产市场发展的主要驱动，同时也是中国房产市场发展的驱动因素，是政府决定为经济注入流动资金，导致房地产行业贷款激增，商业地产价格大幅反弹。”城市土地学会首席执行官Patrick L. Philips指出，这种国内资产和债务的回流可能很难长期维持。
Stephen Blank透露，上海正在经历开发商购地的高潮，交易量接近10亿美元。借助的正是政府注资所带来的流动资金，开发商正抓取机会增加土地持有量。
普华永道中国合伙人孙颖也坦言，尤其对于刚性需求而言，以上海为代表的中国多个城市房价确实偏高，对投资者而言，必须谨慎出手。这种状况导致后市上海等中国城市的投资前景优势被不断压缩。
再融资困境：转嫁风险
更深层次的隐忧则更多来自风险转嫁银行信贷体系和融资体系的困境。
据了解，整个亚洲房地产板块，目前为止几乎没有抵押房屋销售止损的案例。“超强的流动性在这过程中扮演了极为重要的角色。”Stephen Blank分析，但同时也有其它因素的作用，首先是亚洲各国的贷款价值比从未达到像西方经济体那样危险的高度，房产价格的下跌并没有给很多贷款人带来还贷的问题；亚洲各国银行没有遭受衍生资产投资的重创，普遍保持了良好的资金充盈率，因此，很多银行在遇到可能违约的贷款案例时，没有很大动力收房止损。
虽然银行没有采取相对极端的做法，但并不能掩盖整个体系存在的风险。报告指出，从历史上来看，亚洲的房地产投资绝大部分依靠银行放贷获得融资。在全球危机发生后，除了给最优质客户（往往也是最大的客户）贷款之外，银行不大愿意给其他类型客户发放贷款。杠杆化程度处于较低水平。
“再融资是另一大挑战。”苏国基告诉本报，但除杠杆化程度较高的日本外，目前各大银行通常还是会设法达成交易，哪怕这意味着贷款人必须降低杠杆率，或多支付比以往高出很多的价差。
与此同时，地区内的投资流向也发生了显著变化，西方投资机构对亚洲市场的投入持续增长，但幅度大为减少。另外，因为资金需要或出于其它目的，一些国际投资银行资本从这一地区撤出了相当可观的资金。“有一种观点认为，如果贷款人能够继续还贷，银行业会想尽办法让债务人熬过明年或者后年，直到市场趋向平稳。因为，一旦大规模无法偿债和大甩卖发生，也就意味着价格会一跌再跌。”Stephen Blank坦言。
不过，这种“惯例”做法的本身，也潜伏着人为弱化风险和转嫁风险的隐患。
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