今年以来，随着楼市回暖，很多市民开始出手买房。目前一套房子动辄都要几十万元，这对于购房者来说不是一个小数目。因此，无论自住或投资，市民都不可避免涉及要办理房贷。
为了争取更多客户，银行各种各样的个性化、套餐式房贷产品可谓是层出不穷，这些房贷产品也有包括成数、期限、利率等多方面不同的优惠政策。可是，选择到既适合又划算的房贷却并不容易。
首套选商贷 第二套公积金贷款
“选择公积金贷款的话，第二次贷款只能在贷款全部结清后才能再次申请,而由于贷款的年限往往长达二三十年,所以一般购房者只能享受一次优惠。”我市农业银行一位客户经理说。他建议,客户应对购房有所计划,打算将来购买第二套房的客户在买首套房时应选择商业贷款,因为此时的利率相差不多。
据介绍，按照去年10月22日颁布的房贷新政，首次购买住房的市民，可以享受个人住房贷款利率的0.7倍。这样，市民首套房的利率为5.94%×0.7=4.158%，公积金住房贷款五年以上利率为3.87%，相差并不明显，所以首次购房，特别是将来还有购第二套房意愿的市民最好选择商业贷款。当购买第二套房时,使用公积金贷款可以避过现在政策对于二套房的贷款限制,享受较低的贷款利率。
“在目前银行收紧二套房贷情况下，第二套房用公积金贷款更划算。”工商银行个人金融部姜经理介绍，自银监会重申商业贷款二套房政策后，各家银行二套房执行首付40%，利率在基准利率基础上上浮1.1倍。据介绍，一笔50万元20年的贷款，商业贷款与公积金贷款每月相差1200元左右，总利率相差11万元左右，公积金贷款利率的优势更突出。
“等额本金”还款 可少还利息
如果要通过商业贷款买房，那么，选择合适的还款方式也是有讲究的。
记者了解到，目前我市各银行推出的房贷还款方式主要分为等额本金和等额本息两种。中行烟台分行个人金融部张经理解释说：“等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；而等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。”对于还款人来说，这两种还款方式哪个更省钱呢？
“从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。” 张经理说：“比如，以1万元20年期贷款为标准，前者会比后者多支付800多元的利息。那么，一笔40万20年期的贷款，则要多支付800×40=32000多元的利息。”
“但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。不过打算提前还贷的话，最好选择等额本金还款方式。”张经理补充说。
提前还贷不可取 不妨来投资
现实中，相信不少房贷一族都会想过提前还款，来减少银行利息。但是，银行工作人员建议，提前还款未必合算，是否要选择提前还贷还要针对个人情况具体分析。
“无论等额本金还是等额本息还款，在还贷过半时都不适合提前还贷。”烟台农行理财中心理财师提醒说，缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变将使利息的节省程度逐步提高。
专家建议：是否选择提前还款，关键取决于投资收益是否可以覆盖贷款利息支出。在去年一系列政策之下，现在的购房贷款利率较低，特别是选择公积金贷款的客户，目前五年以上利率仅为3.87%，完全不用着急提前还款，建议将到期的存款用来理财；对于选择商业贷款的市民，如果享受了“七折”优惠，目前五年以上利率为4.158%，也可以将手中资金用来投资取得收益。“随着经济的回暖，投资指数基金的收益都是比较可以预见的；另外，美元贬值、通胀预期加重，黄金投资在未来一两年间收益也很会看好，因此，市民不妨尝试一下理财，使其收益覆盖贷款利息支出。”
不过，对于选择了商业贷款并且属于稳健、保守型的投资者，假如手中有一定现金，选择提前还贷也是完全可以的。
|
