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可售型写字楼市场复苏 办公物业流行整层出让

http://www.F024.com 2009-11-27 14:43:47 第一财经日报 [字号: ]

   随着经济向好预期的逐渐明晰,最能直接映射经济形势的写字楼市场开始趋暖。与价格已处高位的住宅相比,可售型写字楼的投资回报率更显吸引力。
  有数据显示,10月上海写字楼销售均价已达16221元/平方米,无论从买卖市场还是租赁行情来看,可售型写字楼这一细分市场已明显复苏。不过,业内人士认为,写字楼进行出售的策略,固然有开发商对于项目发展的策略考虑,但从整体招商运营的角度而言,分散拆卖的方式对于项目长远发展并无利好。

  散卖主旨重在回笼资金

  10月,万达在上海南汇区的周浦广场项目继续热销。当月销售套数高达419套,销售面积24119平方米。这一数值,不仅在10月上海全市写字楼销售排行榜中名列第一,且带动整体南汇区在上海各区之中成为“榜眼”。

  CBN记者得到的一份业内数据显示,万达周浦广场在今年1月时的销售均价还只是在9332元/平方米,随着销售势头的逐渐上升,11月的销售均价已上升至13502元/平方米,10个月内的价格涨幅为45%。而这个项目的地理位置,只是属于上海外郊环间区域。

  “万达的销售策略还是比较清晰明确的。”一位投资机构人士告诉CBN记者。以其进入上海的发展步伐来看,已运作3年的万达五角场广场是其首枚落沪棋子。时至今日,五角场区域的人气与商业氛围早已不可同日而语。“五角场项目的经营策略很简单,分拆散卖写字楼部分回收利润,而商场部分开发商自己持有。”

  在陆续引入万达国际影城、第一食品广场及沃尔玛超市之后,万达五角场广场的商场运营状况日趋成熟。据悉,广场内的平均客流量可达5万~8万人次/天,而地下一层位置稍好的商铺租金大致为25~30元/平方米。不过这对于万达在上海的发展策略来说,只是第一步。

  该人士认为,万达在五角场区域打响的“头炮”,对于该集团在其他区域可持续发展影响很大。“万达先在市中心把品牌影响力打出来,再在偏远区域进行销售的话,客户更容易接受认可。”事实证明,这一策略的确起到了作用。数据显示,截至11月25日,万达周浦广场项目的写字楼部分已售出1004套。

  整层出让“流行”

  据中原地产研究咨询部高级经理马冀介绍,当前写字楼市场的投资回报率已可达到4%~6%。这与住宅持有出租的投资回报相比,显得更具吸引力。从租赁市场来看,2009年10月,上海甲级写字楼租金为7.67元/平方米/天,与这部分产品相比,租金在4~5元/平方米/天的准甲级写字楼更易受到客户青睐。

  但有业内人士表示,由于出让时涉及土地增值税和所得税占据比例很高,因此对于开发商来说,散卖的成本并不小。“只能说分拆散卖对于及时回笼资金还是有用的。”

  此外,一个业内公认的观点是,分拆散卖这一形式往往会对写字楼项目后期招商运营造成影响,如果项目位于商务氛围不高的区域内,这一风险将更高。

  “个人客户购买写字楼的原因,自用与出租皆有。如果是客户自用的话,在运营上更难打理。如果一栋楼宇里面,金融或实业公司与美容美发店相掺杂,肯定会影响出租品质。”马冀表示,正因为此,有开发商现在更热衷于整层出让。以奉贤区的南桥国际商业广场为例,该项目最终采取的销售策略是,先向中国农业银行出让了整三层面积,然后再分拆散卖给小客户。马冀认为,这种销售方式一方面有利于吸引个人投资者,另一方面则有利于项目后期的招商经营。

  实行整层出让的最新案例当数南京西路板块的东海广场,初涉上海的SOHO中国潘石屹在将其纳入囊中之后,决定将这一写字楼项目由原先的分拆散卖转为“整层出让”。在此之前,位于陆家嘴金融区域内的中融碧玉蓝天大厦,以成交均价约4.9万元/平方米、涉及10层楼面的单笔交易引发业内关注。而这笔交易,已是该项目实行整层出让的第二笔买卖。马冀认为,整层出让的设定,无疑大大提高了买家入市的门槛,这对于项目品质起到了较强的把控性。

 

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