【龙虎网报道】金陵晚报据中国经营报报道 近日调查显示，上海已经成全国购房最困难的城市。而刚刚买了二手房的上海市民丁小姐最近却非常郁闷，她欢欢喜喜地住进去后，发现小区的入住率实在太低，“估计不到三四成。”丁小姐说。
尽管业界对国际上通用的空置率这一概念依然有争议，但是，交房后新小区的入住率极低是不容回避的事实。上海楼市知名专家蔡为民对记者说：“新小区空置率，我估计起码有40％，投资购房比例实在太高。”
而豪宅的空置率似乎更高。入夜，随便到诸如华府天地等知名豪宅一看，亮灯率不超过一半。
空置率或高达35%
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。在分析房地产供求关系时，楼市的空置率是一个极为重要的指标。
尽管上海楼市的空置率始终缺乏官方数据，但有人做过测算。
2007年5月，央行发布的《2006年上海市金融运行报告》显示，2006年年末，上海商品房空置面积达到786.2万平方米，同比增长46.8%。
2008年，研究报告认为，截至2008年底，上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅空置面积约为545.7万平方米，上海商品房与商品住宅空置率涨至12.0%与6.92%。
有关报告也承认：“上海市商品房与商品住宅空置率从2005年开始止降趋升。”
以上两个数据均显示，上海楼市空置率每年都在以极高的速度增长，且楼市空置率年增长率超过40％以上。如果以楼市空置率每年40％的增长速度计算，目前，上海商品房空置面积已经达到1540多万平方米，也就是说目前上海商品房空置率超过35％，这一数据也接近业内专家估计。
而多位地产企业的销售经理均告诉记者，目前买房的投资客多于自住客。空置率依然在上升之中。
常识是否还有效？
潘石屹成功逃离海南楼市时，总是会提到一个“5斤橘子”的故事，按潘石屹的说法，1992年8月，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以5斤橘子和一条香烟为代价，获准查阅有关内部资料。潘石屹发现，海口市在建人均住房面积已达50多平方米，同期，北京人均住房面积才7平方米。
面对这两个数据，他惊出了一身冷汗，意识到“海南的房地产要出事了”。随后，潘石屹离开了海南，到了北京。
不过，海南并没有在潘石屹走后立刻“出事”，一年之后，国家开始了宏观调控，海南楼市才崩溃。而潘石屹离开海南的那一年是1992年，那是海南经济高速发展的一年，一切看起来还都很美好。
潘石屹事后回想，能够成功从海南抽身，无他，只是用常识思考而已。当年那么多破产的企业，要获得这些信息并不难，只是大家都忘记了常识而已。
如今，除了楼市空置率之外，还有房价收入比和房价租售比。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，通常包括夫妇二人年收入。房价收入比在3-6倍之间为合理区间，住房消费占居民年收入的比重应低于30%。
上海楼市均价已经逼近2万元，即使以1.5万元/平方米计算，一套90平方米的住房，总价即达135万元，2008年，上海人均年收入为23623元，一个家庭以两个人算，上海房价收入比约30倍。
而另外一个参考指标为房价租售比，也就是投资回报率。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，房价相当于大约10-20年租金，也就是投资回报率在5%-10％之间。
而目前上海的投资回报率远远低于这一水平。以李嘉诚旗下的上海四季雅苑为例，该楼盘占地共27万平方米，绿化面积占55%。按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入约为1.5亿元。不久前，四季雅苑整个项目出售，预计总售价为100亿元。这样，投资收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率为2.25%，投资收益还不如存款利息。也是因此，李嘉诚毫不犹豫地将多年租赁的别墅转租为售，落袋为安。
不仅豪宅，普通住宅的租金收入比一般也在3％以下。而低于1％的也比比皆是。
上述徐先生购买的瑞和新苑，房价每平方米1万元，但是由于地段偏远，75平方米的两室一厅每个月只能租到600元，年租金7200元，售价已经超72万元。而在6月，瑞和新苑的房价仅仅为7500元/平方米。房价上涨超过30%，租金却并没有相应上涨。
当然，不少买房人说，他们买的是通胀预期，房价上涨带来的收益将使得投资的租金回报率不值一提。“炒家们当然不是傻子，不会等50年再抛房，大家等的无非是下一个接盘的傻瓜而已。上海、北京租售比最高，是这两座中国名城的招牌最亮，更容易忽悠到全球傻瓜关注的目光吧。”曾有评论员如是评论。
面对喧嚣的市场，有时候并不需要丰富的知识，只需要常识。当然，你得认可这个常识。中国经营报
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