“息息”相关：还房贷重盘算

　　房贷怎么省？

　　中秋短假的最后一天，央行对外公布，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。其中，五年以上期限贷款利率从原先的7.83％调整为7.74％，下调了0.09个百分点。

　　这是6年来人民币贷款基准利率第一次下调，据此不少研究机构纷纷指出新一轮的降息周期可能已经来临。

　　贷款利率降了，对投资者来说影响最大也是最直接的就是房贷了。

　　去年央行6次加息，让月供族直喊“吃不消”，选择提前还贷或者固定利率贷款的人数直线攀升。然而，在近日央行公布贷款利率下调之后，关于该不该提前还贷的疑问多了起来，而那些办了固定利率房贷的人也在为如何转成浮动利率发愁。事实上，由于此次贷款下调以短期多调、长期少调为原则，因此受益最大的将是短期贷款，而贷款年限较长的房贷受到的影响并不明显。

　　要想省房贷的钱关键在于运用多种攻略组合出击。固定利率转浮动、双周供密集还款，多种贷款策略招招制胜。除此之外，利用低息贷款做投资、多使用短期借贷，也可以为投资者省下借贷成本，少花钱本身也是一种投资。有房贷的投资者可要悉心盘算了。

　　攻略一

　　固定利率“乾坤大挪移”

　　功效指数：☆☆☆

　　去年在央行接连不断地加息时，不少月供族纷纷采取了固定利率的方式进行还贷，可随着降息预期的加大，未来一段时间，避开固定利率成了投资者的共识。

　　记者调查了建行、中行、招行等开展了固定利率房贷业务的银行，他们均表示目前尚未接到总行通知，固定利率类贷款暂时不作调整。据此，以一家商业银行的固贷利率为例计算固定利率与浮动利率之间的息差：降息前，5年期固定房贷的优惠利率为6.93%，当时相应的浮动优惠利率为6.6555%，两者仅相差0.27%；但此次降息后，浮动优惠利率降到6.579%，导致两者差距加大到0.351%，若贷款100万元，选择固定利率则意味一年要多还3510元。对此，建行某住房金融业务人士对外表示，利息差别确实存在，但是现在办理新的固定利率房贷，还是按照旧的利率执行，直到总行对利率作出调整。招行一内部人士则称，虽然现在没有下调固定利率房贷，但一段时间之后有可能适当下降，但降幅可能小于基准利率降息的幅度。

　　新办理房贷可以避开固定利率，那么已经办理了固定利率贷款的购房者该怎么解决“锁定”利率带来的负面效应呢？答案是转贷款。目前部分拥有固定利率贷款产品的银行可进行利率转换。光大银行某信贷负责人告诉记者，该行的固定利率房贷可和浮动利率房贷之间相互转换。原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款期在5年以上的，免收违约金。不过，也有银行表示，是否可转换需要按照当初客户所签合同的具体条款而定。

　　攻略二

　　双周供“密集还款法”

　　功效指数：☆☆☆☆

　　贷款利率下调之后，办理浮动利率房贷的投资者到底能省多少呢？

　　根据央行的规定，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。以50万元贷30年为例，按照等额本息的方式还款，原先贷款利率是7.83%，每个月还款3609.74元，现在利率是7.74%，每个月要还3578.61元，月供节省31.13元，而还款总额则减少11208.73元。如果缩短还款年限，以10年还款为例，每月还款6021.56元，共计应付利息222587.09元，总还款额为722587.09元。按照下调后的利率7.74%计算，每月还款5997.91元，共计应付利息219748.72元，总还款额为719748.72元。实际每月较下调前少支付23.59元的利息款，10年仅减少利息支出2838.37元。

　　这样计算下来，其实总体节省的并不多，但是如果配合其他还款方式一起使用，那么效果就会非常明显。

　　专家推荐的还款方式中就有双周供，而这种方式对还款压力比较轻的投资者最为适合。

　　“双周供”是每两周还款一次，虽然感觉上和月供没有太大区别，但是由于按周计算每年有52周，比按月算的48周多出一个月的还款，因此在不知不觉中就缩短了还款年限，或者说是通过密集还款法实现了省钱的目的。

　　另外，由于按双周还款，加快了每月资金回笼的速度，比较一般的月还款，相当于每个月都有一半的还款额提早还款14天，积少成多也能实现省钱的愿望。计算显示，如果借款30年，通过双周供可以缩短至24.5年，因此总还款额将节省20%，也就是说50万元的借贷总额通过双周供可以少还款近10万元。

　　攻略三

　　用“银行的钱”投资去

　　功效指数：☆☆☆☆☆

　　还贷的负担轻了，多出来的钱是早早还给银行还是做点别的投资呢？

　　早在5年前就贷款买房的孙先生很有发言权，“最近两年银行的信贷任务有一个本质变化，前年和去年大家的指标是拉贷款，今年的指标却是拉存款，用通俗的语言讲，现在是一个现金为王的时代。要从银行借到钱是困难的，又何必那么轻易地还进去呢？”

　　按照孙先生的说法，还贷成本有所下降，如果手上有足够的现金可以提前还贷的话，还不如做一点别的投资来得划算，“要寻找收益率超过7%的投资渠道并不是太困难。”现在孙先生和朋友合伙入股一家公司，以公司资产为抵押可以得到年化收益率20%的回报。在货币供应量有限的市场中，利用流动性获得差额收益正是孙先生制胜的法宝。另一位李女士告诉记者，因为手上正好有30万元闲钱，房贷还有28万元左右就可以还清，本来已经打算提前还贷的她在得知降息之后决定放弃提前还贷的计划。她看重的是未来几年继续降息的可能性，“目前一些热门的理财产品，一般来说一年期年化收益率可以达到6%以上，拿银行的借款做投资确实有得赚。”

　　攻略四

　　多用短期消费贷

　　功效指数：☆☆☆

　　小银行的短贷业务在这一轮利率下调中成了热点。

　　如果消费贷款的用途是购车，部分银行称，可以不用将房产抵押，直接就可办理且贷款利率不上浮，而某银行的消费贷款，甚至可以拿到50天的免息期。招商银行的房贷客户可以将部分房贷额度通过一卡通免息刷卡消费，或通过网上支付的形式，消费贷款也能拿到50天的免息期。该行客户可以将自有的房产抵押，或者只要在该行办理了房贷，且额度中有未用满的多余额度，即已归还的贷款额度，就可以申请开通房贷“消费易”，将未用满的额度变为免息透支消费额度。免息期结束后，如果无法归还透支款，透支款可以100%自动转为消费贷款，享受基准利率，不会产生逾期罚息。

　　为了防范风险，目前可转换的额度为抵押房产评估价的10%，但最高额度只有5万元，两个标准就低不就高。也就是说，如果想拿到这个最高额度，要求抵押的房产价格必须达到50万元以上，超过50万元以上也只能拿到5万元的转换额度。虽然最高额度只有5万元，但由于可以循环使用，实际上相当于获得了50万元的消费贷款，并享受10次免息机会，每一次额度均为5万元，免息期均为50天。

　　据《东方早报》