正常环境下,由于选择面宽,不同户型供应量大,所以我们主要侧重价格确认条件下从功能格局采光采景分区以及个人设计预留空间朝向与天际线得房率等方面综合考虑.当价格突破一定值让我们觉得买房仅仅是买一个属于自己的空间并且储备一定财产的时候,我们就应该从非正常逻辑来寻求户型评价标准.
一、空高变得重要起来.
以前大家选择户型基本不考虑空高,二米九与三米三的说法也被认为等同效果.现在不同了,为了规避政策结构性控制,为了出位,为了补充设计缺陷,有的使用了挑高技术,有的使用了退台技术,有的使用了错层与平层结合的技术,从而让空高在户型中的考虑变得重要起来.
净高保证三米的话,利用程度都将提高,我们可以装修成假复式户型,同样带来的问题是建筑结构,因为如果我们买入五六十平的小户,再改装成小型复式,则基本可满足三人家庭甚至有老人家庭的紧凑居住,节约很大一笔开支.
以小博大的户型哲学将成为今后一段时期建筑设计的重心.
二、角落综合利用度必须认真考虑,并深入到尺寸方面.
目前紧凑户型设计是建筑设计中主要考虑内容之一,故户型中会出现相当多的角落,其中有些角落是有意义的,而有些角落则没有多大利用价值,选择户型时必须从尺寸方面予以考虑.
比如高层点式楼入户门,有的有比较长的过道,如果宽度达到一米八,则过道可资再利用,有的只是一个一米见方的小过道非常狭窄,则无实际利用价值.还比如储备间,如果置于餐厅与客厅交界处并属分隔空间节点,则没有什么影响,如果靠近户室内部某些边缘区域,则这个储备间是设计漏洞之一,一点价值也没有.
有些景观比较好的户型设置的东西向小进深阳台,实际也没有多大利用价值.地市级城市流行的带更衣间的主卧也属淘汰范围,除非你属于高档屋品的投资性消费.
三、赠送或半投影面积部分空间利用价值评价.
由于国家控制户室面积,有开发项目推出了许多户型,其室内外面积比非常高,有的甚至接近一比一.对于有些半投影计算的部分户外空间,以及所谓半封闭式阳光房等等,我们都要实际考察,看是否好用.
有的单体对户外立面有独特要求,这个时候阳光房不存在,因为物业不允许封闭;有的赠送空间只停留于图纸,实际上盖附着相当数量的公共配置,有的露台只是开发商基于立面设置的,也没有多大的利用价值.
四、从日常生活方面考虑宜居特点.
有些购房者主要从面积格局与家人集居性等方面确定自己的意向户型,这是不对的,不同开发商做出的产品有差异.选择户型,尤其是管制条件下的户型,最佳出发点在日常生活方便度,比如你是否一定要三个方面的观光类阳台,是否对宽开间主卧及书房类空间确有需求,是否一定要天天看到开发商所说的江景或山景或湖景,是否一定要推窗见绿,是否一定要挤在中心花园的附近,这些都是与宜居看似有关实则无关的因素,完全可以不计.
相反适合宜居特点的选择因素应该包括:雨水地区的南北向问题,一定要有一定的太阳光进入,过道不宜太长玄关不宜太大阳台不宜太多,层数方面实际六至九层,十二至二十左右才是方便科学的楼层,空中三十米左右的楼层并不宜居.
五、可以放弃的几个舒适要素.
过去有些开发项目提出了公园化,建设大面积的中央花园,也有的以商业步行街的形式建设社区配套商业,还有的通过围合或半开敞式围合来保证各户观景与视野,这些都是形式上提升居住品质而实际并无大用的做法,属开发商花钱堆豪华.买房时大可以放弃.
实际购买行为过程中,我们观察到有许多消费者围绕平面选择处于中心区的户型,在目前条件下也无必要,我们知道开发商进行订价的时候往往以中心景观楼层开阔性等方面对这些处于焦点位置的房型加了价,但实际意义并不大.
六、着眼未来的几个方面的考虑.
目前各地面临着旧城改造,土地集约利用的问题,高层并且是点式高层更多用于民居建设,这样选择户型不能仅着眼于室内部分的,还应该适当考虑一下未来,比如对景天际线视野所及范围,是否存在重大建设,整个小区周边是否存在重大项目拆迁等等.
另外一个影响日常居住的因素来自于市政建设的规划,这也应该是选择的一个方面,作为高房价环境下非正常选择,不要挤市政热点区域买房,是必要考虑
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