在实践中，大多数的纠纷发生在因房屋质量或是使用瑕疵或是不符合合同及附件约定的问题上，以及入住后的物业纠纷（另文再述）。这里往往会有履约标准的参照（例如合同的装修附件、入住的使用条件等等），但是没有明确的处理细则。在这种情况下，笔者认为，应将这纠纷分为两类。1、不按合同履约或是履约不符约定；在这种情节下，如果没有明确约定，买受人是有权要求出卖人立即或限时履行合同义务直到符合合同标准。确实达不到，应该主张差价返还或是解约等要求，除此以外，这种违约行为对买受人的影响较大还应比照主合同有关逾期交房的约定主张赔偿，另外如有证据充分的其他直接损失也要主张。2、无法弥补的违约行为，例如设施的减少、变更，逾期交房等等。这种情况，笔者建议在没有明确约定时，并且买受人也不愿意选择退房，可以根据实际的情况，整理损失证据按照实际的损失情况主张权利，应该注意的是，这种损失主张，业主房的损失证据是否充分很重要。另外还有可以参照中国人民银行关于收取逾期贷款利息的标准，比照逾期交房主张赔偿，裁判机构往往会适当考虑的。
以上是个原则的介绍和建议，从“法定”的违约赔偿是复杂的处理过程，损失证据的收集和整理很重要，具体问题还要具体分析. |
