成交价受房屋相对折旧影响较大，但成熟的社区配套设施及氛围可提高价格
裕中西里的“国家级优秀示范小区”今年1月被取消，业界认为小区今后的二手房价可能会受到波动。
张先生在西城区马甸的裕中西里有一套72平方米的已购公房，两室一厅一卫户型，建筑年代为1994年，塔楼，位于18层中的第6层，主卧及次卧均朝南，阳台朝东，双气，普通装修，近期打算出售。
「卖家期望」 约47.5万元
张先生通过咨询，从链家公司了解到，日前裕中东里有一套55平方米的两居室已购公房，建筑年代是1990年，板楼，楼层为7/7，朝向为南，双气，普通装修，成交价为6200元/平方米。张先生考虑到自身住宅的建成时间比较晚，而且社区内有超市、农贸市场及多家餐馆等配套设施，成交价格应该高出一些。对比之后，张先生认为，其住宅的价格应该在每平方米6600元比较合适，总价约为47.5万元。
「链家评估」 约46万元
链家市场部人员对张先生的两居室做了如下估价：因为裕中西里和裕中东里都位于北三环中路马甸区域，区位几乎一样，交通便捷程度相当，房屋位置修正百分数为0%；建筑年代的相对折旧百分数为(1994－1990)×1%=4%；朝向修正百分数为0%，因为都是南向，朝向较好；楼层的修正百分数为-1%，原因是与裕中东里板楼顶层相比，张先生的房屋是塔楼低层，楼层相对较差；其他修正系数均为0%.综合上述各数据，张先生的两居室总的修正百分数为4%＋(-1%)=3%.因此，张先生该套已购公房的参考价格为：6200×(1+3%)=6386元/平方米，总价约为46万元。
「中大恒基评估」 约46万元
据中大恒基市场部人士介绍，裕中西里小区紧邻北三环，位于宜家家居后边，周边的配套设施很完善，交通方便，升值空间不小。不久前，裕中西里小区有一套住宅通过中大恒基已成交。该套住宅也是塔楼，两居室，建筑面积72.4平方米，1997年建成，毛坯房，中间楼层，朝向、通风、采光等方面都比较好，当时成交价6630元/平方米，总价48万元。
据该人士介绍，张先生的两居室情况与已成交的住宅基本相似，只是建成年代早了3年，再参考市建委对该区域6000元/平方米左右的指导价格，中大恒基最后给出的评估价是46万元左右。
「点评」 房龄10年以内的公房能卖高价
一般来说，已购公房要比二手商品房建成年代稍早一些，因此已购公房的房龄折旧对评估价格及交易价格影响较大。另外，从整个房产市场上来看，近年来土地升值幅度基本要高于房子的折旧率，房价的一路攀升，在很大程度上掩盖了房屋的折旧贬值问题。
链家市场部人员认为，一般5—10年的房屋价值是最高的，因为整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成需要5—7年的时间；而10年之后，房屋价值就会大大降低。因此，张先生的这套住宅最好能在价值降低前尽快卖出，应该还能卖个不错的价格。
■提醒
小区物管水平降低可能导致房产贬值
今年1月份，裕中西里小区自1995年以来的“国家级优秀示范小区”称号被建设部取消。其原因包括小区很多设施老化严重，无力进行水质改造、绿化改造及内外墙的粉刷等。此外，2700多户的小区，原规划只有78个停车位，如今每晚有近800辆车停放，拥挤不堪。
评估人员认为，这可能会令这一小区的住宅在未来交易时“减分”，从而降低成交价。
此外，记者从链家的登记房源信息上发现，一些同地段的建于上世纪80年代的二手房报价与90年代建成的几乎一样(朝向、装修等几乎一致)。
专业评估人员分析，前者的卖家没有充分考虑到房龄对成交价格的影响，要价过高可能造成交易困难。
专题采写/本报记者张宏强专题摄影/本报记者张键瑛
|
