在实际操作中，物业管理在正常运作情况下，会有哪些收入，又有哪些支出呢？管理公司的运作，是亏了还是赚了？为算清这笔账，记者采访了多位业内人士。其中，绝大多数物业公司表示，在正常运作的情况下，尚有5%-10%的盈利空间。 其他收入：占10%-40% 据了解，物业管理的收入渠道多样，除了物业管理费外，还有服务费、发展商补贴等其他类型。 按正常情况，列入物业管理收入的，包括物业管理费、公共物业租售（停车场）服务费、个人房屋代租代售服务费、个人费用代交代缴服务费以及房屋清洁、装修服务费等。不同的服务标准，其收入的构成会有所不同。据华信物业公司的统计，除物业管理费外，其他各项收费多在10%-40%之间。 另外，对于相当一部分在售楼盘来说，物业公司的收入还有来自发展商的差额补贴。由于竞争日益激烈，很多楼盘在增加物业设备投资的同时，也采取了在短期内补贴的方法，来维持较好的小区形象。这部分补贴，虽非业主付出，但也应列入物业公司的总收入行列。 支出：应包括税费、培训费 不管属于哪种合作形式，按《物业管理服务收费标准》规定，物业服务成本或者物业服务支出，其构成一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及经业主同意的其他费用等九大项。 保利物业公司总经理付俊认为，物业管理支出基本包括这九大项，但物业公司6%左右的营业税也应包括在其中。广东省华侨物业公司总经理许建华认为，除了个别项目之外，物业公司专门对员工的培训也应分摊到支出之中。华信物业公司副总经理陈荣昌则认为，在各种支出中，物业公司对于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，可以通过专项维修资金予以列支，不应计入正常的物业服务支出或者物业服务成本。 有盈利空间 据了解，在一般情况下，物业公司员工的薪酬是支出的最大部分，约占50%-60%。其次为小区物业的绿化、清洁等各项维护费，占30%-40%。贵族物业副总经理张良艺认为，服务标准不同，公司的成本支出也就不同，但一般的合理运作的物业公司，扣除各项费用后，基本上还是有一定的盈利空间。 付俊举例说，他们公司向业主收缴0.75元/平方米·月的管理费，发展商提供0.55元/平方米·月的差额补贴，每月每平方米的总收入为1.3元。以这个价格来计算，其物业公司完全能够正常运作。经测算，具体分摊到每月每平方米的管理成本为1.17元，其中人工费约占55%，各种维护费约占40%，各种办公费约占5%。虽然物业管理公司要支出人工费、设施维护费、办公费、绿化费、清洁费等各项支出，但只要开发商按时提供补贴，物业公司基本上还是有10%左右的盈利。 陈荣昌认为，服务的深度及广度影响着物业管理的收入与支出。小区的具体情况不同，其人员配置也不同。陈荣昌介绍，他们公司现下有20多个项目，建筑面积达200多万平方米，每年总的物业管理费为3500多万元，虽然前期的各项投入较大，但正常运作下还是有8%-10%的利润。文/辜振彬
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