主持人 ：各位网友大家好，本次聊天是购房者俱乐部的第二期，今天我们有幸请到北京家春秋置业投资顾问有限公司资深专家黄岚先生为大家作有关投资物业的购买及分析。下面请黄岚先生开始本次讲座。 黄岚 ：一般来说，房地产的物业类型有几大类型，第一类有居住型，第二类是投资型物业。投资型物业比较好理解，是用来购买居住，房地产除了居住功能以外，它与普通商品的另外一个重大区别是，房地产商品还兼具有投资和保值的作用，也就是它的价值属性决定了投资的可能性。所以在现代购房人当中，逐渐出现一种新的迹象，我们会发现有些买房人，他买房的目的不是用来居住，而是用来投资。他买的房不是一处二处，可能是三处、四处，这种买家的客户称为投资型的客户。投资型客户购买的物业基本上是具有投资增值可能的新型物业。 今天我们会谈一谈哪一种物业具备投资和增值的价值空间。 一般而言，投资型物业主要是指，比如说在现代类似当中划分出来的，象商业类型，比如说商铺，这种物业投资型的物业投资比较高，因为物价高。在各个城市当中，商铺的物价会卖得比较好，一般是居住类物业的1.5倍至2倍。第二类型，象办公楼，因为办公楼所面对的市场也是一个比较稳定的企业或者是公司，随着经济飞速发展，这种企业和公司在不断增加，因此他们对办公需求的面积也不断增加。 第三，一些满足于中小企业办公的商住型公寓。这种物业类型基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。在92年有，流行一段时间衰落，其主要原因是商住功能矛盾，一商一住的方式，不助于单纯的办公。所以这种物业逐渐演变，演变称象SOGO，小型化家庭办公公寓，实际上有商住变过来的。 这种物业也有较高的投资价值。因为现在的创业公司增长迅速，所以他们需要自己的办公场所。 还有一种属服务式公寓，服务式公寓是带着完备的管理系统，比如说酒店式服务，有针对性的商务服务，精装修不但提供完备，而且提供整套的家具。客户只需带一个皮箱，就可以进来居住和办公，这种公寓的投资价值也较高。 还有一种新型的公寓模式叫商务公寓。商务公寓现在的市场也较为看好，在目前的北京东北地区当中，很多项目定在商务公寓上。因为商务公寓面对的购买者是中小企业和中小公司。而中小公司平时都住在办公楼里办公，办公的租金的水平一般维持在20美金左右之上，而如果购买一个，比如说商务公寓的话，算一算，可能七八年的租金就可能足以漫谈买下一百多平米的商务公寓，这么算起来，这些企业或者公司就认为买比租更合算，所以目前商务公寓的流行和对公司发展的需要有很大的关联。 当然，纯粹的一些住宅或者公寓，如果地段好的话，也具备投资的价值。以上是对几种的投资型物业做了大略的分析。 我们如何界定一个物业的投资价值，如何去寻找一个投资型物业的合适购买的时机呢？ 首先第一点，房地产这种商品，它最大的基础是不动产，所谓不动产指的是它的土地、地段、区域，这是它跟所有商品最大、最根本的区别。其他商品都是动产，而房地产是不动产，唯其不动，它的价值由此而来。从这个意义上说，法律有句格言或者箴言，第一是地段，第二是地段，第三是地段，这是房地产开发商必须遵循的真理。反过来而言，对购买者来说这种箴言也存在，对于投资型的来说也是第一是地段，第二是地段，第三是地段。不光是处在街上或者交费处，而是看周边的发展和区域，尤其是区域的概念更为重要。就是说，你去买这地方的物业，你买的不是物业单纯本身，实际上你购买的是这个区域整体发展未来，这是购买投资型物业一个最重要的前提。如果你对这个区域的判断失误，即便这个物业非常优秀，它的未来增值潜力也是有限的，甚至可能会下滑的。这么说起来，区域会大于房子本身，所以我们一定要关注投资型物业选择的地点在哪里？比如说，以北京为例。北京现在有一些热点区域，象中关村、奥运村、CBD、使馆区等等，也有些未来发展的潜力地区，比如十大边缘组团，比如说一些新的经济技术开发，这些都要分析它的未来发展，这样才能看置业是否增值。现在价位是否合适，所以投资型物业第一点要注重区域的分析，有些买房人被房地产广告和房地产包装所吸引，对它的产品和创新的概念所迷惑。我们认为其实更重要的理智是对区域的大体判断，如果区域是看好的，选择就是安全的。如果区域属于衰退期和整合期，入市就要十分谨慎。 第二点，看完了区域，我们接着看什么呢？要看项目本身，看产品，因为我们买的就是项目本身，是产品。投资型物业和居住型物业还有重要的区别，就是你要明白自己用它干什么。如果你纯粹是为了投资，那么你要了解，你准备把这房子在将来租给谁，以达到较高的回报。这就是你在买房的过程中首先要了解自己一个未来市场，也就是你的二级市场在哪里？有些人买这样的物业是为了出租给个人，有些人买这样的物业是为了出租给老外，有些人买这样的物业是为了出租公司，有些人买这样的物业是为了做商业经营。不同的目标决定了你的购买行为有所区别。比如说，我们要买一处将来出租给外国人居住的物业，前一阵子有一个人咨询我，说他有一个外籍的客户在北京租房，可以签二年的签约，在这样的情景下购买物业，就问买哪一种物业最为合适？就要分析。以这个案例来说，租给这个外国人是驻京公司的高级白领，他们租房都有预算，一般是一千美金到五千美金不等，但由于全球经济水平，租金水平也在下滑，所以你要判断。 第二点，你要了解外籍人习惯生活是什么，习惯的交通是什么？这也是你要关心的问题。大致判断来说，他要求的物业品质应该是比较高的，尤其是服务品质要求更高，因为这些人上下班时间有按点，要是的服务很高，所以实际上，如果我们在一些东部区域，外籍公司集中的东部区域选择服务式公寓，就比较符合他的需求，你就要把目标定为服务式公寓投资，这就是一种理性的行为。 所以来说，第二点，我们认为，在注重产品的同时，更要注重的是自己在二级市场租给谁，你懂得租客的需求，你买房就有目标了。大致的购买者比较模糊，对未来的出租是大致分析，没有具体的分析，这是最矛盾的地方。 再一点，投资型物业的服务非常重要。看完产品要看服务，包括售后服务、物业管理服务、监理系统的服务都要完备，买投资型物业，实际上对工期的要求非常严格，因为你要算投资回报实际上的投资回报是在房屋交付使用之后才能进行经营，如果房屋在工期上稍微有点拖延，就会应该你的投资回报率，所以它会比居住型物业更关心工程的进度和时间表，这里可以借以通过服务了解工程状况和交屋时间，交屋交到什么程度也很关键？是把水电做完交给你还是全部配套交给你，这些都要详尽，在购买当中都要注重强调的。 有些物业在购买当中可能算投资回报率，会讲20%，讲25%，作用投资者来说也很关键。因为在回报率当中忽视了一点，因为投资回报率计算有多种，你要把资金的利息、物业管理费、水费都刨出掉才是真正的回报率。可能和实际算有点差距，但是不要紧，只要达到12%就比较好，15%就十分优秀了。还有一点，在算帐的时候，大家经常会忽略一个问题，就是控制力。房子未来在十年、二十年当中，或者未来时间段当中，都是能够全部租出去的，可能会出现使用的空档，这样就要抛开，这样才能得到真实回报率，所以在算帐过程中要明晰这些东西。因为投资型物业算帐是关键的，但是自己心理要有一本帐。 再一点，购买投资型物业，对它的建材标准和户型也要关注。比如说你购买投资型物业，将来是为了商住两用，是给中小企业或者公司办公使用，你尤其要注重除了建材标准之外，尤其要关注智能系统、通讯系统，因为这些公司对这些系统敏感性很高，如果你宽带很窄，智能系统不够，提供信息口较小，会影响你未来的出租和出租的报价。所以，不同的使用功能需要不同的设备系统来支撑，这也是我们需要强调的。 还有一点，户型方面。不同的户型实际上会影响我们的办公和居住模式，户型虽然说在投资型物业当中，户型的敏感性没有居住型物业那么高，但是针对不同的使用功能，户型也是很关键的。再拿SOGO来说，你就要算计在这样的面积摆下几张办公桌，几个人，要算出租给什么样的公司才合适，这都是要细化的。 投资型物业购买当中，有许多问题，需要非常仔细的选择、思考。因为购买这样的物业总价都是不低的，所以说到总价的问题又谈到购买投资型物业重要的环节，就是付款方式的设计。要懂得运用自己的资金杠杆，同时能够投资几项物业，把有限的资金最大化利用。但这里有一个前提，就是你一定要确保自己的购买实力，不要把所有的希望都寄托在未来完全依赖于市场的回报出租资金上来支撑自己的按期款。如果遇到空住率的问题，你就有接不上的问题，所以既要利用较少的资金投入最大化的物业，同时考虑供款能力，考虑危急关口的解决能力。这种问题十分复杂，要仔细的算帐，有可能的话寻找专家帮助。 所以说到这，值得投资者注意的问题，就是要学会找专业的服务，专业的专家，给自己做定向的指导和分析。或者说寻找有这样丰富购买行为的投资型买家进行交流，以增进自己的市场意识。因为很多买家在购买物业的时候有非理智的因素存在，特别是一些楼盘，因为包装和媒体的推广，造成它成为焦点，而是的大家趋之若鹜。非常愿意购买这种物业，而有可能这种物业有他的附加因素。所以投资者一定要保持冷静的观念来看待。现在来看，实际上商务公寓、酒店式公寓和商住型公寓在投资型物业当中占的比重比较大。商住的方式越来越不被企业公司所接受，已经被替代了。值得投资的三种物业类型，第一是商务型公寓，第二是商业，尤其是铺面式商业。第三是酒店式公寓。 在投资型物业当中，投资型的买家的购买目的非常明确，是为了出租，收回稳定的投资回报。租给高级的白领或者外企的公司，这类公寓要提供精装修和全设备的功能。这种我们称之为酒店型物业。此类物业在CBD、使馆区都有较好的市场前景。另一种投资型商务用途的公寓，是境外或者外府的办事处，由于用户的规模较小，居住和办公商务合一，这就是指的是商住公寓。这种公寓实际上我们刚才也谈到了，处在衰退期。 第二点提醒大家的，为什么铺面式的商业具有较高的投资价值，这主要是指北京地区在旧城的改革力度上极大。我们举一个简单的例子来说，过去到了晚上12点以后，我们还要去吃饭，我们就会马上想到东直门的鬼街，有这样的地方吃饭，但这个地方已经拆除了，以后东城、西城等等旧房、危房都要拆，这样就把铺面全部拆除。现在过了半夜晚上吃饭找不到地方了，这带来什么问题呢？北京的商铺现在少了，这些商铺一定要找到新的落脚点，商铺被排除之后，我们就发现，新的商业市场就出现了转机，以前的商业是大的商城，目前经营的程度比较难。我们讲的是铺面式的商业网点，具有较高的投资回报率。尤其是沿着主干道的，因为这种店铺式商业是基于步行式建立起来。比如商场，商场提供的交通工具很少，而且停车严重不足，造成了有开车族不去这种地方买房。步行的人觉得很贵，不来买，造成了商城的困境。可是在店铺式的商业运行当中，步行的人和开车的人都愿意买，因为方便、实惠、人情味。应该说商铺式的商业现在是投资者的最关注的焦点。 还有一种物业类型是关注的，就是酒店式公寓。目前北京真正具有酒店式公寓的物业类型极少。因为大多数开发物业类型都是居住型物业，或者针对外销做的公寓是做的精装修，提供的服务较为简单，酒店式的公寓是带有一种酒店式的服务在里面，能够满足城市节奏和工作紧张的前提下那些高级白领的生活习惯，主要是针对他们进行的公寓类型，这是最关键的。所以投资型物业，象商业公寓、商业店铺和酒店式公寓，其主要的原因是目标市场和新的规划出现了新的细分变化。 所以，购买的行为，投资型物业尤其要关注业内外的动态和信息，关注楼盘的现象，参与购买的活动，或者说一些交流的活动。这样有助于大家交流信息，增进对项目的了解，有助于投资更为安全，更为谨慎。 当然了，购买所有的物业不可避免一点是，我们无论是买居住型公寓还是投资型公寓，都离不开对项目的合法性的审核，这一点是最关键的。如果项目手续齐备，五证俱全，它已经具备了合法销售的前提，在此之外，还要关注它的发展商实力、操作水平、银行的支持和它的建设单位，以及它的设备标准的供应商，这是一套非常系统的过程。所以部分单纯从销售一个环节了解项目的问题，要通过多种渠道了解项目的背景材料，这一点来说，尤其要关注一些报道、信息和专家的咨询。这样，才能使物业投资物有所值、物超所值，达到最小值最大化利用。 网友：象SOGO等居住型的物业也有投资的价值，它的长期和短期的投资曲线、价值曲线，在你看来有审判员的走势？ 黄岚 ：现在投资型物业出现新的迹象，购买的户型越来越少，然后很多物业也针对这样的特点，开发物业的项目的时候有意把户型定在非常小，甚至出现13平方米或者15平方米的户型物业。这一种新型的物业类型，是创造型公司使用。从目前市场来看，这种物业还有投资空间的。象SOGO这种户型，实际上是宿舍楼的改装，北京是一种多元化结构的城市，有大量外籍、外地、外来者，他们都需要栖身之所，有一个居住的地方，所以这种出租行情存在的，要十分警惕物业的泛滥。现在有一批项目准备做这种户型，这种户型坦率来说，入住以后遇到的问题比较多的，使用功能、界限划分，真正入住后使用方便性都是值得去考验。还有一个问题是要把握区域地段，而不要被产品形式迷惑，这是理性的。如果区域地段是好的，哪一种产品类型都没有什么关系的。 网友：你对“分时度假“系统怎么看待的？ 黄岚 ：这是新推行的方式，这种方式有它的市场前景，因为现在提倡价值经济，很多人在双休日和较长的节假日需要除外独家旅游。以北京为例，北京度假的去向是海边，从这个时候开始，秦皇岛居住的酒店会爆满，这种短暂期限的饱和，就造成了大家去寻找一种新型的物业类型投资，共同拥有产权式的酒店式的房屋，或者是一套宅子。这点来说，这种市场情景是不错的，和价格曲线是吻合。 但是要注重法律手续，注重和约调整，有时候这方面的约定比较粗的，因为还没有明确界定，都在摸索当中，所以购买时要谨慎。 网友：现在北京市场上目前有哪些代表性的投资型物业？ 黄岚 ：目前来说，投资型物业较为集中的体现在CBD、使馆区和东直门这一带，这一带区域当中出现热销楼盘，比如财富中心等这些物业的购买都是较为热销，尤其他们推出中小户型，总价不高，这样投资者投资就比较轻松，目前投资还不错。 网友：酒店式公寓投资价值体现在哪些方面？是否包含服务？ 黄岚 ：酒店式的投资价值在于目前本比较少，这种公寓针对很多外企、大公司的高级白领的居住需要。加入WTO以后，有各种公司要进驻，这些公司有大量的商务活动，他们要居住一个高级酒店，不是说三二天居住酒店，如果出差三个月就想居住酒店式公寓，因为便宜，第二是服务方便，第三有生活气氛，所以有高的投资价值。 网友：作为居住型的物业，作为二手房，是否有它的投资空间？ 黄岚 ：应该有它的投资空间，因为北京的政策比较多，北京来说有大量的拆迁房拆除，这种拆迁房的居民都拿到一次性的拆房款项，他们购买的是现房。而北京80%以上都是楼划，工期都是一年、二年，对于拿到一次性的拆房款项以后，需要马上搬到现房居住，如果二手房市场打开的话，二手房的租赁价格有较高的收益，所以还是可以的。 主持人 ：感谢黄先生的精彩讲座，本次的聊天到此结束。谢谢！ |
